Bất động sản 2019 có thể giảm nhiệt do tác động từ rủi ro pháp lý

Sau khi Tp.HCM triển khai rà soát pháp lý hàng loạt dự án bất động sản, dự kiến nguồn cung mới trên thị trường sẽ sụt giảm, thanh khoản cũng xuống thấp hơn và tâm lý thị trường đảo lộn.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM nhận định rằng, sau khi thị trường bất động sản năm 2018 xuất hiện các diễn biến tiêu cực thì ẩn số đáng quan ngại trong năm Kỷ Hợi chính là rủi ro pháp lý.

Theo đó, thời gian qua thị trường đã xuất hiện một số biến động pháp lý như: hàng loạt dự án tại Tp.HCM phải rà soát, thanh kiểm tra tình trạng pháp lý. Đặc biệt, Tp.HCM sẽ hạn chế cấp phép dự án mới trong giai đoạn 2018 - 2020, thậm chí thành phố sẽ thu hồi những dự án trì trệ, chậm triển khai sau nhiều năm.

Thời điểm cuối năm, niềm tin thị trường còn chịu tác động từ một diễn biến nữa là việc UBND Tp.HCM công bố tạm dừng chuyển mục đích sử dụng 7 dự án nhà ở, phức hợp, thương mại của một doanh nghiệp lớn trên địa bàn, mặc dù đây là những dự án đã được xây dựng hoàn chỉnh, thậm chí người dân đã đến ở và có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Ông Nghĩa phân tích, các rủi ro pháp lý trên thị trường bất động sản đang chia làm 3 nhóm chính. Đầu tiên phải kể đến rủi ro phát sinh trong quá trình chuyển mục đích sử dụng, trong đó phần lớn là những tài sản có nguồn gốc sở hữu nhà nước. Hai là rủi ro trong quá trình điều chỉnh quy hoạch, thiết kế. Và cuối cùng là rủi ro do có yếu tố lừa đảo.

Bắt đầu từ nửa cuối năm 2018, những rủi ro nói trên đều có xu hướng gia tăng và chưa thấy có dấu hiệu dừng lại, thậm chí dự báo trong 1 - 2 năm tới có thể leo thang. Cơ sở của nhận định này là tình trạng căng thẳng của quá trình thanh kiểm tra pháp lý các dự án tại Tp.HCM, hơn nữa thành phố cũng đã sẵn sàng cho kế hoạch "siết" cấp phép các dự án mới từ năm 2018 - 2020.

Vị chuyên gia này còn dự báo rằng, dưới tác động của rủi ro pháp lý, thị trường bất động sản sẽ thay đổi theo chiều hướng kịch bản màu xám được đẩy lên cao trào còn các thành phần tham gia thị trường bị tác động đa chiều.

Trước mắt, rủi ro pháp lý bất động sản sẽ tác động đến nguồn cung, gây ra sự sụt giảm trên toàn thị trường, giá cả cũng tăng mạnh do sự leo thang của chi phí tài chính và chi phí đầu vào (chủ yếu là quỹ đất).

Hệ lụy tiếp theo phải kể đến là các dự án có lợi thế thương mại càng lớn thì càng có nhiều nguy cơ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Trong năm 2019, khách hàng cũng đòi hỏi khắt khe hơn trong việc yêu cầu chủ đầu tư chứng minh tình trạng pháp lý của dự án khi tham gia giao dịch. Bởi ảnh hưởng về tâm lý sẽ gây tác động lâu dài, đáng quan ngại nhất.

Trong năm Kỷ Hợi, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với khó khăn do việc triển khai dự án bị đình trệ dù đã phải bỏ ra một khoản chi phí không nhỏ. Các đơn vị môi giới tại Tp.HCM có thể lâm cảnh không có sản phẩm để bán. Áp lực về sự sụt giảm của doanh số, doanh thu cũng khá lớn.

Hoạt động đầu tư bất động sản theo xu hướng đón đầu có thể bị đóng băng

Tiếp theo, những doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng không tránh khỏi khó khăn trong việc công bố thông tin, hoặc ít nhiều vướng phải những rào cản tâm lý nhất định trong việc huy động vốn trên sàn chứng khoán.

Một tác động nữa khi biến động pháp lý ập tới là các hoạt động đầu tư bất động sản theo xu hướng đón đầu có thể bị đóng băng hoặc "đứng giữa ngã ba đường".

Bên cạnh đó là sự bùng nổ tranh chấp về pháp lý trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại), khiến thị trường trì trệ và mất niềm tin, khiến thanh khoản bị ảnh hưởng và thị trường giảm nhiệt.

Mặc dù vậy, ông Huỳnh Phước Nghĩa vẫn tin rằng, những biến động pháp lý không chỉ gắn với các ý nghĩa tiêu cực. Ở một góc độ khác, sự biến động này chính là cơ hội giảm nhịp độ thị trường một cách cần thiết và kịp thời. Điểm tích cực của diễn biến này là góp phần làm cho thị trường vốn nhiều nhóm lợi ích và chưa được chặt chẽ về mặt pháp lý cân bằng trở lại.

Trước các rủi ro pháp lý, các doanh nghiệp cũng sẽ chủ động định hướng lại chiến lược phát triển nhà ở bền vững hơn. Cùng với đó, biến động pháp lý còn làm giảm sự "liều lĩnh" của các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ bởi lo ngại dòng tiền bị chôn vào bất động sản như trước đây, thay vào đó họ sẽ phải đánh giá lại đâu là cơ hội và thách thức thật sự.