Hoang mang khi chung cư bị ngân hàng siết nợ: Lỗi tại ai?

Nhiều khách hàng đóng tiền mua chung cư, thậm chí đã dọn vào căn hộ sinh sống ổn định nhiều năm thực sự hoang mang khi có nguy cơ bị cho “ra đường” vì chủ đầu tư đem dự án thế chấp ngân hàng và không thể trả nợ. Ai là người có lỗi trong câu chuyện này?

Vừa ở vừa run

Mới đây, hàng trăm cư dân sinh sống tại chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TP.HCM) đã một phen “hú vía” khi Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam A Bank) phát đi thông báo sẽ tiến hành thu giữ và xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với chung cư Khang Gia Tân Hương.

Theo lý giải của Nam A Bank, chủ đầu tư dự án này là Công ty cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia (Công ty Khang Gia) đã vay vốn tại Nam A Bank từ năm 2011 và phát sinh nợ xấu từ năm 2015.

Tài sản bảo đảm của khoản vay là: quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại một phần thửa đất 503, tờ bản đồ số 127, 130; thửa đất số 103, tờ bản đồ số 127; thửa đất số 301, tờ bản đồ số 213 tại phường Tân Quý, quận Tân Phú và toàn bộ tài sản gắn liền trên đất hình thành trong tương lai là chung cư Khang Gia Tân Hương theo các hợp đồng thế chấp hai bên đã ký.

Nhà băng này đã nhiều lần làm việc và thảo luận phương án trả nợ, nhưng Công ty Khang Gia vẫn chưa giải quyết dứt điểm khoản vay. Đầu năm 2019, căn cứ theo Nghị quyết 42 của Quốc hội, Nam A Bank đã ra thông báo số 08/2019/TB-AMC ngày 28/02/2019 về việc thu giữ và xử lý tài sản thế chấp.

Theo đó, việc Nam A Bank tiến hành ra thông báo xử lý, thu giữ tài sản đảm bảo là hoàn toàn phù hợp với Nghị quyết 42 của Quốc hội về việc xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.

Một cư dân Khang Gia Tân Hương cho biết, họ đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư và dọn vào sinh sống được nhiều năm. Do đó, thông tin bị ngân hàng siết nợ khiến cư dân vô cùng lo lắng.

May cho cư dân Khang Gia Tân Hương là ngay sau đó chủ đầu tư Khang Gia đã có buổi làm việc với ngân hàng và cam kết hoàn tất các khoản nợ. Phía Nam A Bank cũng cam kết không siết nợ chung cư và tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Trong thời gian qua, tình trạng ngân hàng ra thông báo “siết nợ” với dự án bất động sản diễn ra khá phổ biến. Không chỉ các dự án đang xây dựng mà nhiều chung cư hoàn thiện, cư dân vào sinh sống cũng bị ngân hàng “hỏi thăm”.

Trước đó, Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam Chi nhánh Bắc Sài Gòn (BIDV Bắc Sài gòn) cũng phát hành công văn thực hiện bàn giao tài sản thế chấp dự án chung cư The Harmona (số 33 Trương Công Định, phường 14, quận Tân Bình, TP.HCM) do chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. Được biết, chung cư này do Công ty cổ phần Thanh Niên làm chủ đầu tư đã bàn giao cho cư dân vào ở nhiều năm.

Tương tự, tại dự án chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức), hàng trăm khách hàng cũng điêu đứng vì chủ đầu tư dùng dự án để thế chấp cho ngân hàng. Suốt nhiều năm qua, khách hàng tại đây đội đơn đi khắp nơi đòi nhà nhưng dự án vẫn bất động, chủ đầu tư thì đang bị truy nã. Trong khi đó, dự án cũng nhiều lần bị ngân hàng đề nghị thu hồi để xử lý các khoản nợ của chủ đầu tư.

>>>> Tìm hiểu thêm: Những sai lầm cơ bản khi mua nhà chung cư trả góp

Lỗi ở ai?

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc các chủ đầu tư dự án bất động sản thế chấp tài sản để vay vốn tại ngân hàng được pháp luật cho phép.

Cụ thể, Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó…”.

Tuy nhiên, luật cũng nêu rõ, nếu chủ đầu tư đã thế chấp tài sản cho ngân hàng thì không được dùng tài sản đó để giao dịch với khách hàng khi chưa được giải chấp hoặc không có sự đồng ý từ phía ngân hàng.

Trong trường hợp hết hạn theo hợp đồng thế chấp mà nhà đầu tư không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng thì ngân hàng có quyền thu giữ dự án chung cư của chủ đầu tư để thu hồi nợ. Nếu chủ đầu tư không giao tài sản thì ngân hàng có quyền yêu cầu tòa án giải quyết.

Anh Khang, cư dân đang sống tại một chung cư quận Thủ Đức (TP.HCM), thắc mắc rằng quy định pháp luật về việc thế chấp tài sản tại ngân hàng đã rất chặt chẽ, vậy tại sao vẫn xảy ra nhiều sai phạm.

Đặc biệt, ngân hàng là tổ chức tín dụng có sự kiểm duyệt và quản lý khắt khe, không khó để phát hiện ra việc chủ đầu tư giao dịch tài sản đang thế chấp. Ngoài ra, việc xét duyệt năng lực của chủ đầu tư trước khi cho vay cũng đang là vấn đề.

“Lỗi ở đây không chỉ xuất phát từ chủ đầu tư dự án, mà còn phải xét đến việc có hay không các ngân hàng cố tình “ngó lơ” cho chủ đầu tư sai phạm”, anh Khang nhận định.

Ở góc độ người mua nhà, nhiều chuyên gia cảnh báo khách hàng nên tìm hiểu kỹ chủ đầu tư và dự án trước khi đặt bút ký hợp đồng. Để tránh rủi ro, người dân cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép cho phép chào bán dự án của sở xây dựng và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng (chứng thư này tương tự một dạng bảo hiểm, nếu dự án gặp rủi ro thì ngân hàng bảo lãnh sẽ trả lại tiền cho người dân). Đối với những dự án hình thành trong tương lai, còn được gọi là "mua lúa non", chủ đầu tư huy động vốn của người dân để xây dưng dự án thì người dân cần cẩn thận, đừng ham rẻ mà mua vì dự án này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trong trường hợp đã hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ tài chính mà căn hộ bị ngân hàng thu hồi vì chủ đầu tư thế chấp tài sản thì khách hàng có quyền khởi kiện ra tòa án yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại, hoàn trả lại tiền đã đóng.

>>>> Xem thêm: Lãi suất vay mua nhà tháng 3/2019 tại các ngân hàng uy tín nhất