BĐS nghỉ dưỡng: Thật - ảo cam kết lợi nhuận

Theo thông tin do CBRE công bố cuối tháng 8 vừa qua, Tổng cục Du lịch Thái Lan lo ngại về sự trỗi dậy của du lịch Việt Nam. Triển vọng tươi sáng của ngành du lịch đã khiến BĐS nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư hấp dẫn nhất Việt Nam năm 2016.

Điều làm nên sức hút của kênh đầu tư bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng chính là cam kết chia sẻ lợi nhuận. Các chủ dự án bán biệt thự/căn hộ cho các nhà đầu tư với cam kết “bao tiêu” lợi nhuận tối thiểu từ 10-14% trong vòng 5-10 năm. Nếu so với đầu tư BĐS thông thường hay gửi tiết kiệm thì lựa chọn này tích hợp cả hai ưu điểm vừa cao, vừa an toàn, đem lại sự thảnh thơi cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, điều đó lại đang trở thành “con dao hai lưỡi” đối với các nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường lên cơn sốt, các dự án bùng nổ cùng những cam kết lợi nhuận khủng.

“Mê hồn trận” cam kết lợi nhuận

Năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến cảnh “trăm hoa đua nở” với hàng loạt dự án và cả những mức cam kết bỏ xa mức tối thiểu trung bình 8% - 10%. Thậm chí, các dự án càng xây dựng chưa được bao nhiêu, chủ đầu tư càng chưa rõ kinh nghiệm thế nào thì càng mạnh miệng cam kết lợi nhuận với mức “khủng” bấy nhiêu. Mức cam kết tối thiểu liên tục tăng vọt lên 12% - 14% nhằm lôi kéo nhà đầu tư xuống tiền.

Trong khi đó, mức cam kết thông thường của khu vực chỉ từ 5-7%. Mặc dù thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam rất có triển vọng nhưng nhiều chuyên gia vẫn khẳng định rằng, con số 14% là quá “ảo”, các nhà đầu tư cần cảnh giác.

Một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS phân tích kỹ hơn, với mức 12-14%, cam kết trong 5 năm, các chủ đầu tư mới bước vào kinh doanh chắc chắn sẽ lỗ. Thông thường các khách sạn luôn phải chấp nhận lỗ trong 3 - 5 năm đầu sau khai trương, cộng với chi phí trả cho công ty quản lý nước ngoài tầm 13-15%. Với mức lỗ như vậy, cộng thêm phải chịu cam kết lợi nhuận tối thiểu 14% trong 5 năm thì rất khó có cơ sở để các dự án tay ngang trụ được, chứ chưa nói đến có thể bảo đảm hiệu suất đầu tư và duy trì khả năng chia lại lợi nhuận lâu dài cho khách hàng như đã hứa.

Thừa nhận sự nhiễu loạn của các phần trăm cam kết lợi nhuận từ BĐS nghỉ dưỡng, bà Đỗ Thu Hằng, trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam khuyến cáo các nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào lợi nhuận cao được cam kết, vì sẽ đối diện với nhiều rủi ro khó lường.

Chọn “cao” hay chọn “vững”?

Thực tế, rất nhiều cam kết lợi nhuận đang được tung ra không dựa trên bất cứ cơ sở nào. Nếu dự án vận hành kém hiệu quả, đương nhiên mức lợi nhuận này sẽ thành mức cho vay nặng lãi với chủ đầu tư. Và điều này chắc chắn ảnh hưởng đến tính khả thi cũng như khả năng sinh lời bền vững của dự án.

Vì vậy, ông Trương Lê Quân, Quản lý bộ phận tư vấn Đầu tư – Savills Hà Nội cho rằng, uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng để lựa chọn dự án, nhằm tránh rủi ro về khả năng thanh toán lãi khi dự án hoạt động. Thực tế, chỉ những doanh nghiệp trường vốn, có kinh nghiệm lâu năm, tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng tự vận hành và có sẵn nguồn khách hàng từ các đối tác lớn trong và ngoài nước mới có thể đảm bảo sự khả thi của cam kết.

Song, muốn chọn dự án tự vận hành mà vẫn đảm bảo công suất phòng hơn 90% để có lợi nhuận cao không đơn giản. Trừ một số “ông lớn” hiếm hoi có khả năng tự vận hành, đa số những dự án nghỉ dưỡng tham gia thị trường hầu hết đều phải “nhờ vả” thương hiệu quản lý nước ngoài để hút khách.

Bên cạnh đó, không thể không nhắc tới nguy cơ đầu tư ăn xổi của nhiều chủ đầu tư. Khi thị trường BĐS nghỉ dưỡng lên ngôi liền ồ ạt nhảy vào dù không có kinh nghiệm và năng lực kinh doanh trong lĩnh vực nghỉ dưỡng. Đương nhiên các “tay ngang” vốn không có ý định gắn bó lâu dài với mảng nghỉ dưỡng sẽ tung ra các cam kết lợi nhuận “trên trời” để hút khách và đẩy hàng nhanh, nhưng sẽ đem lại rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư.

Do đó, chọn dự án nào để đầu tư thực tế quan trọng hơn con số cam kết về lợi nhuận. Bà Đỗ Thu Hằng nhấn mạnh, nếu chủ đầu tư đưa ra mức cam kết thực sự hấp dẫn thì cũng phải chứng minh được bài toán kinh doanh rõ ràng, khả thi.