Cải tạo chung cư cũ: Vì sao khó?

Mặc dù đã có nhiều quy chế “thông thoáng” trong việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhưng do những sự chồng chéo trong các quy định nên đây vẫn là thị trường “kém mặn” đối với nhiều doanh nghiệp. Nếu không có những cách làm khoa học, trong nhiều năm nữa, chủ trương về cải tạo chung cư cũ, e rằng sẽ khó thực hiện!

Cần đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Đây là chủ trương đã được Chính phủ, lãnh đạo TP Hà Nội xuyên suốt trong công tác chỉ đạo, nới lỏng các chính sách về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn TP có gần 1.300 chung cư cũ tại 76 khu và 306 khu chung cư độc lập có quy mô từ 2 đến 5 tầng. Các chung cư, khu tập thể cũ tại Hà Nội chủ yếu được xây dựng từ trước những năm 1980. Những khu có nguy cơ sắp sập, thậm chí rơi vào “báo động đỏ” cụ thể như: khu Giảng Võ, Thành Công, Trung Tự, Nguyễn Công Trứ...

Các khu chung cư này là đều đã quá niên hạn sử dụng, thậm chí lún nghiêng, nứt vỡ bê tông ở mức độ lớn, tiềm ẩn rất nhiều nguy hiểm đối với những người dân trực tiếp sinh sống tại đây cũng như những hộ dân sinh sống, buôn bán xung quanh. Qua khảo sát, đánh giá và kiểm tra chất lượng hiện nay đã có rất nhiều chung cư được xếp vào loại D (loại xuống cấp đặc biệt nghiêm trọng) tiềm ẩn nguy cơ xụp đổ cao.

Cũng đã có không ít những vụ việc đáng tiếc xảy ra liên quan đến các công trình xây dựng lâu đời, cũ nát trên địa bàn TP Hà Nội cụ thể như vụ sập nhà cổ tại 107 Trần Hưng Đạo vào trưa ngày 22/9/2015 làm 8 người thương vong. Vụ việc đã gióng lên hồi chuông cảnh tỉnh và đặt ra yêu cầu cấp thiết đối với UBND TP Hà Nội về việc quản lý, nâng cấp, cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn.

Khu tập thể Thành Công (Ba Đình – Hà Nội) là một trong những khu tập thể dược đánh giá có mức độ nguy hiểm cao nhất, đặc biệt là tòa nhà G6A, gồm 3 đơn nguyên, nhà xây gạch cao 5 tầng. Đơn nguyên 1 và 2 mức độ nguy hiểm loại D được xây dựng từ những năm 1960 - 1970 gồm 67 dãy nhà nằm bên hồ Thành Công, trải qua hàng chục năm song hành với những thăng trầm của đất nước đến nay khu tập thể đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều hạng mục có dấu hiệu nứt vỡ tiềm ẩn nhiều mối nguy hiểm. Được biết UBND TP Hà Nội đã có công văn số 5621/UBND-ĐT về việc chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. Theo đó khu tập thể Thành Công được giao cho Cty CP Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihajico) lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 toàn Khu tập thể Thành Công với quy mô diện tích đất khoảng 23,058 ha và số lượng nhà chung cư cũ là 67 nhà cao 2 đến 5 tầng.

Trao đổi với PV, một người dân đang sinh sống tại toà G6 cho biết: Tất cả người dân ở đây đều muốn xây lại tòa này từ lâu rồi, vì nhà này sập lúc nào không, nguy hiểm lắm. Nhưng nếu cho người dân tái định cư luôn ở đây thì tốt vì dù sao cũng ở đây mấy chục năm rồi, đi chỗ khác không quen.

Cải tạo chung cư - Khó thực hiện

Không phải đến bây giờ UBND TP Hà Nội mới nhận thấy sự xuống cấp, nguy hiểm của các chung cư cũ. Cụ thể, ngày 5/8/2005 HĐND TP đã ban hành Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND về việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn TP Hà Nội. Tuy nhiên đã hơn 10 năm từ khi UBND TP Hà Nội có chủ trương nâng cấp, cải tạo các khu chung cư cũ thì tính đến nay mới chỉ có chưa đầy 2% các khu chung cư cũ được nâng cấp, cải tạo lại.

Ngày 4/4/2016 Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung đã kí quyết định số 11/2016/QĐ-UBND về việc ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử với nhiều đổi mới có lợi cho doanh nghiệp, đây được xem là động thái thể hiện sự quyết tâm của UBND TP nhằm đi tìm lời giải cho bài toán khó mang tên cải tạo chung cư cũ.

Cụ thể, những khu vực nội thành có mật độ dân số cao từng bị giới hạn dưới 20 tầng như Giảng Võ, Láng Hạ, Văn Cao, Liễu Giai, Nguyễn Chí Thanh, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Lương Bằng, Tây Sơn thì nay được xây 24 - 27 tầng, tùy theo đoạn tuyến. Các tuyến phố chính gồm: Hào Nam, Hoàng Cầu, Yên Lãng, Lò Đúc, Chùa Bộc, Thái Hà, Phạm Ngọc Thạch, Tôn Thất Tùng, xung quanh hồ Thành Công được xây tối đa 24 tầng…

Tuy nhiên sau khi quy chế được ban hành đã nhận được khá nhiều ý kiến trái chiều từ các chuyên gia trong nghành xây dưng, kiến trúc. Nhiều chuyên gia cho rằng quy chế ban hành sẽ làm phá vỡ quy hoạch, khiến cho bức tranh đô thị trở lên lộn xộn, gây áp lực đối với hệ thống hạ tầng khu vực.

Làm thế nào để cân đối giữa quy hoạch và lợi ích nhà đầu tư?

Mới đây trong phương án quy hoạch được các doanh nghiệp nộp về Sở Quy hoạch - Kiến trúc, tất cả những vị trí đất được coi là đất “vàng” đều được các doanh nghiệp đề xuất chiều cao và quy mô vượt xa so với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử ban hành 2016, điều đó vượt quá sức chịu tải của hạ tầng khu vực và vượt thẩm quyền phê duyệt của UBND TP.

Cụ thể, khu tập thể Kim Liên (Đống Đa) được đề xuất chiều cao tối đa 40 tầng, quy hoạch dân số gần 30.000 người. Trong khi đó, theo Quy chế vừa ban hành thì khu vực này chỉ được xây tối đa 24 tầng - quy hoạch dân số 15.000 người. Khu tập thể Thành Công (Ba Đình) được Cty CP Đầu tư phát triển đô thị Việt Hưng đề xuất ý tưởng chiều cao tối đa 34 tầng, quy mô dân số gần 21.000 người, vượt xa quy định nêu trong quy chế là tối đa 24 tầng và dân cư 13.500 người.

Khu tập thể Giảng Võ được đề xuất chiều cao tối đa 50 tầng, trong khi theo quy chế quản lý chiều cao chỉ được tối đa 21 tầng. Tương tự, khu tập thể Ngọc Khánh (Ba Đình) quy định xây dựng cao tối đa 21 tầng, quy mô dân số 17.800 người, được doanh nghiệp đề xuất ý tưởng xây cao tối đa 48 tầng với quy mô dân số gần 27.000 người. Khu tập thể Nam Đồng (Đống Đa) đề xuất ý tưởng chiều cao phù hợp với quy chế quản lý là xây tối đa 24 tầng, nhưng quy mô dân số lại vượt quá 3.000 người so với quy chế.

Dường như bản thân các doanh nghiệp đang quá quan tâm đến bài toán lợi ích mà bỏ quên đi bài toán quy hoạch vốn đang làm đau đầu nhiều chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch và kiến trúc. Và có lẽ vẫn cần những giải pháp mới để có thể tháo gỡ được bài toán khó mang tên cải tạo chung cư cũ.