Câu chuyện "mua vịt trời" khi đặt cọc giữ chỗ mua nhà

Dự án phải đảm bảo các yếu tố cần và đủ mới được ký hợp đồng đặt chỗ để bán nhà hình thành trong tương lai. Nhưng thực tế, nhiều môi giới đã lách luật để chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách hàng.

Gần chục năm đòi quyền lợi

Một thông tin gây xôn xao dư luận trong thời gian gần đây là việc Công ty CP Alibaba Tây Bắc Tp.HCM và Công ty CP Địa ốc Alibaba tự xưng là chủ đầu tư dự án và huy động vốn bằng "phiếu đặt chỗ" dù chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng, thậm chí chưa chọn chủ đầu tư dự án đất nền Khu vực VIII-3, Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi. Đơn vị này còn rầm rộ quảng cáo khi "mạnh miệng" công bố giới thiệu ra thị trường 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền. Theo đó, đơn vị này đã nhận đặt cọc với số tiền hơn 16 tỷ đồng từ gần 500 khách hàng.

Một vụ việc xảy ra tại Hà Nội gần 7 năm trước là việc đặt cọc mua nhà tại Dự án Vĩnh Hưng Dominium số 409 Lĩnh Nam (phường Vĩnh Hưng, Hoàng Mai) được đầu tư bởi Công ty CP Tập đoàn Vina Megastar.

Là khách hàng mua dự án này, chị Lan chia sẻ: "Năm 2011, vì tin tưởng chủ đầu tư nên gia đình đã đặt 500 triệu đồng, thậm chí chúng tôi còn rủ bạn bè đến đặt cọc giữ chỗ, có người nộp lên đến gần 1 tỷ đồng. Đến nay, chủ đầu tư hoặc sa vòng lao lý hoặc biệt vô âm tín không biết hỏi ai để đòi quyền lợi".

Chị Vân (Ba Đình) cũng rơi vào cảnh "mua vịt trời" suốt 7 năm qua khi rủ một người bạn góp tiền và nộp đến 700 triệu mua nhà tại dự án.

Tương tự nhưng nặng nề hơn là trường hợp chị Mai (Thanh Xuân) rủ bạn góp chung 4,8 tỷ đồng để mua biệt thự nằm trong dự án chung cư Nhân Chính từ năm 2009. Biệt thự có vị trí đắc địa, nằm trên khu đất hơn 9.000m2, góc của 2 con đường Lê Văn Thiêm và Ngụy Như Kon Tum, quận Thanh Xuân. Nhưng mới đây, chị chia sẻ rằng không có cách nào đòi lại quyền lợi và đã chấp nhận bị lừa.

Quy định vênh nhau

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2015, để được bán nhà hình thành trong tương lai, dự án phải thực hiện xong hạ tầng đối với các khu đô thị mới và phần móng đối với chung cư.

Trong khi đó, Bộ Luật Dân sự năm 2015 lại nêu rõ: "Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện".

Vin vào quy định này, một số chủ đầu tư cho rằng họ không vi phạm pháp luật vì việc đặt cọc trước khi dự án được mở bán là giao dịch tự nguyện.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Dân sự và Luật Kinh doanh Bất động sản có độ vênh nhất định khi áp dụng pháp luật để quản lý việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Để tránh các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, khi áp dụng pháp luật, một số doanh nghiệp đã lợi dụng những quy định về “giao dịch dân sự theo nguyên tắc thỏa thuận, tự nguyện” về đặt cọc, hợp đồng hợp tác của Luật Dân sự để ký “Hợp đồng góp vốn”, “Thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ”, “Hợp tác đầu tư”.

Cũng theo nhận định của nhiều chuyên gia, đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, có nghĩa là khi đặt cọc, tài sản này chưa được phép giao dịch do chưa được hình thành.

Trên thực tế, việc đặt cọc để ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán theo hình thức này vẫn chưa được pháp luật dân sự quy định cụ thể. Do đó, trong trường hợp này, việc đặt cọc là chưa phù hợp.

Giám đốc Công ty Luật Hồng Phú (đoàn Luật sư Hà Nội), luật sư Trương Tiến Hùng cho rằng, việc đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện, ký kết hợp đồng. Nhưng tại thời điểm ký kết, khu đất, căn hộ hoặc căn biệt thự phải có hồ sơ pháp lý đầy đủ và ít nhất phải xây dựng xong phần móng. Còn trường hợp là lừa dối và chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm là khi đặt cọc mà chưa có tài sản hình thành. Nhưng các cơ quan quản lý không kiểm soát việc này mà họ chỉ biết khi khách hàng bị lừa và cầu cứu.

Luật sư Hùng khuyến cáo: "Do đó, để tránh rơi vào cảnh bị lừa, trước khi đặt cọc người tiêu dùng phải tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư xem dự án đã đủ điều kiện mua bán chưa. Ngoài ra, còn đến thực địa xem và ít nhất công trình đã xây dựng xong phần móng và khi ký kết đặt cọc có ngân hàng nào bão lãnh cho chủ đầu tư về nghĩa vụ bàn giao nhà cho khách hàng hay chưa".