Đầu tư thổ cư: nan giải với bài toán lợi nhuận

Nguồn hàng giá rẻ dưới 1 tỷ đồng đang ghi nhận những diễn biến có lợi. Nan giải về lợi nhuận nên về mặt đầu tư, BĐS thổ cư đang kém hơn với phần còn lại.

Nếu khách hàng muốn mua một sản phẩm thổ cư với vị trí đẹp, tiện ích, dân trí cao, thì đơn giá chắc chắn không dưới nửa tỷ đồng/m2 (với điều kiện đảm bảo đủ hồ sơ pháp lý BĐS). Như vậy, nếu muốn sở hữu một căn nhà phố rộng 40-50m2 (hay mặt ngõ rộng đủ để xe taxi quay đầu), thì người mua sẽ phải chi tối thiểu 20 tỷ đồng.

Thị trường BĐS thổ cư có dấu hiệu chững lại

Nhiều nhà đầu tư chuyên săn thổ cư nhà phố cho biết, bài toán lợi nhuận từ những sản phẩm này khá nan giải và bế tắc cho dòng tiền. Mẫu số chung là những BĐS nhà mặt phố thuộc trung tâm (từ vành đai 2,5 trở vào), tiện kinh doanh và đã được khớp nối quy hoạch đô thị - hạ tầng giao thông ổn định, những cá nhân “ôm đất” kiểu này thường có lượng tài chính khoảng 6-10 tỷ đồng để khớp giao dịch.

Tuy nhiên, khoảng một năm trở lại đây, số liệu từ giới làm nghề cho thấy, tốc độ và giá trị thanh khoản của loại hình BĐS thổ cư nhà phố Hà Nội có phần chững lại. Thậm chí, có sự sụt giảm nhẹ tại một số địa bàn.

Chẳng hạn, tại khu vực Phương Liệt - sát nút giao Ngã tư Vọng - Trường Chinh, thời gian đầu 2015, nhiều chủ sở hữu đã từng hét giá trên 10 tỷ đồng cho nhà phố có diện tích 60-70m2.

Có nhà xây sẵn 5 tầng, tầng 1 và 2 được thiết kế theo dạng kinh doanh mặt hàng tiêu dùng với mặt tiền rộng gần 5m2, được treo giá chuyển nhượng là 13 tỷ đồng. Nhưng tới quý IV/2016, những căn nhà đẹp vẫn không có khách tới hỏi mua.

Ông T, một chủ nhà nơi đây cho biết: "Không hiểu khách hàng đi đâu hết. Năm 2014, sau khi bỏ ra gần 10 tỷ đồng để mua nhà phố 70m2, tới năm 2015 thì người tới hỏi, mặc cả nườm nượp.

Năm nay, chỉ một vài môi giới gọi điện hỏi và tìm mọi cách ép 3-5 giá (!) Cứ tưởng mua được vị trí tiệm cận đường Trường Chinh và Giải Phóng thì nhanh chóng chuyển nhượng với mức lợi không dưới tiền tỷ. Ai dè…”.

Tình trạng tương tự, ở những địa bàn mới nổi và khá sầm uất các dự án tìm về như Vũ Tông Phan, Khương Trung, Khương Đình, nhiều chủ nhà (thuộc giới đầu tư) cũng đang… mếu dở vì chỉ có khách hỏi thuê.

Sở hữu căn nhà mặt tiền 5m với 3 tầng và 1 tum, bà Hải than vãn khoản đầu tư 5 tỷ đồng của mình không biết khi nào mới thu hồi được. Do đó, bằng nguồn “cò nhà đất”, bà Hải chi mua được mảnh đất 55m2, sau đó, đầu tư thêm 500 triệu đồng để thiết kế sao cho phù hợp với mục đích kinh doanh.

“Cứ nghĩ nằm gần Royal City, lại có thêm 2, 3 chung cư đang triển khai dọc sông Tô Lịch thì thế nào giá nhà đất cũng lên vùn vụt và không phải lo đầu mối chuyển nhượng. Ngược lại, gần 2 năm qua, tôi phải chấp nhận “câu giầm” 15 triệu đồng hàng tháng tiền cho thuê làm cửa hàng để chờ có khách đến mua nhà. Thay vào đó, nếu gửi ngân hàng thì lãi suất dài hạn còn ổn định và cao hơn việc ôm đất kiểu này”, nhà đầu tư cho hay.

Chung cư trên giấy: món ăn khoái khẩu hiện nay

Nếu như thổ cư nhà phố với giá cả chục tỷ không còn là đích ngắm của các nhà đầu tư chuyên nghiệp, thì năm 2016, chung cư trở nên đặc biệt hấp dẫn. Sản phẩm mục tiêu đương nhiên chỉ xoay quanh các sản phẩm căn hộ trung - cao cấp, vị trí trung tâm và đều ở trạng thái mới triển khai bước đầu.

Bỏ qua những nghi ngại về cơ sở hạ tầng giao thông, nhiều cá nhân đầu cơ chỉ cần dự án nhà ở thương mại hội tụ đủ các yếu tố như nhà thầu uy tín, thương hiệu chủ đầu tư với sự có mặt của các nhà băng lớn là đủ cho một kế hoạch “đánh nhanh - rút gọn”.

Chẳng hạn, dự án 69 Vũ Trọng Phụng, thời gian gần đây đã được nhiều dân đầu cơ rỉ tai về cơ hội “hốt bạc” khi Long Giang Land quảng bá sẽ phát triển dự án này thành một điểm nhấn về thương hiệu trong làng địa ốc phía Bắc. Một số nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng cho biết đã sang tay nhiều căn hộ dạng “ngoại giao” qua cầu thứ cấp với mức lãi 1-3 triệu đồng/m2 trong ít ngày.

Cũng tương tự, tổ hợp nhà tại 82 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân) tiếp tục trở thành đích đến của nhiều nhà đầu tư ngày cuối năm. Chưa đầy 30 tuổi, nhưng Quang Huy đã khá nổi tiếng trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc bởi cách đầu tư rất “đại gia”.

Mới nhất, ở một dự án do liên danh Thống Nhất - Bắc Việt làm chủ đầu tư, vị này đã “ôm” 2 suất liền kề (do chung cư chưa có kế hoạch ra hàng) với giá “nội bộ”. Hiện đã có đầu mối hỏi mua lại với giá chênh gần 200 triệu đồng nhưng ông vẫn chưa đồng ý.