Giá nhà tại Việt Nam có đang quá cao so với giá trị thực?

Khi mua, bán bất kỳ một sản phẩm nào, đặc biệt là sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản (BĐS), giá cả là vấn đế rất lớn. Do đó, câu chuyện tìm được một mức giá hài hòa, hợp lý giữa cả người bán và người mua dường như vẫn không có hồi kết.

Có nhiều cách để tính giá một sản phẩm BĐS. Giá sản phẩm căn hộ hay nhà phố về cơ bản được tính trên tổng chi phí hình thành sản phẩm cộng với mức lợi nhuận kỳ vọng. Nếu muốn hạ giá bán để cạnh tranh nhưng vẫn muốn duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng, chủ đầu tư buộc phải tìm cách giảm chi phí cấu thành sản phẩm.

Tuy nhiên, hiếm có doanh nghiệp nào xây dựng dưới mức suất vốn đầu tư, tức chi phí cần thiết để xây dựng công trình mới trên một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế công trình.

Suất vốn đầu tư gồm các chi phí như xây dựng, thiết bị, tư vấn đầu tư xây dựng, quản lý dự án và các khoản chi phí khác (đã bao gồm thuế gia trị gia tăng). Chi phí này chưa tính các chi phí theo yêu cầu riêng của công trình như chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (hoặc chi phí quyền sử dụng đất nếu chuyển nhượng dự án)… Suất vốn sẽ được điều chỉnh với hệ số k chuyển tầng khác nhau nếu dự án có tầng hầm. Hệ số sẽ càng cao nếu số tầng càng lớn.

Theo Quyết định 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc công bố giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu và suất vốn đầu tư xây dựng công trình…, hàng năm, Sở Xây dựng sẽ có văn bản cập nhật thông báo về suất vốn đầu tư, để xác định tổng mức đầu tư dự án, lập và quản lý chi phí dự án đầu tư công trình xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án và có thể được sử dụng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất sau này.

Báo Đầu tư Bất động sản ước tính, 1 dự án nằm gần trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, có 1 tầng hầm, 30 tầng thì có chi phí chuẩn bị đầu tư là 10%, suất vốn đầu tư khoảng 14.568 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi trừ đường đi, tường bao, cột…, diện tích kinh doanh chiếm 80-90% diện tích sàn xây dựng. Chưa kể, đầu tư BĐS còn có một chi phí nữa mà ai cũng biết là chi phí “mềm”. Nhiều doanh nghiệp cho biết, chi phí này chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí dự án. Vì thế, mức cơ sở tính toán sẽ dao động từ 16-17 triệu đồng/m2. Mức giá này chưa tính chi phí về truyền thông, marketing.

Theo một số chủ đầu tư, muốn mở bán tốt, chi phí truyền thông, quảng cáo cho mỗi dự án chiếm khoảng 15-20% tổng giá chào bán và chi phí này sẽ được tính vào giá bán. Như vậy, hiện tại, một dự án gần trung tâm chí ít cũng phải có mức giá chào bán từ 25-27 triệu đồng/m2. Mức giá chào bán của các dự án càng xa trung tâm sẽ càng mềm hơn do chi phí tiền sử dụng đất thấp hơn.

Nhiều người cho rằng, hiện nay, giá nhà tại Việt Nam cao hơn nhiều so với giá trị thực. Tuy nhiên, tại thời điểm này, để xác định một mức giá hợp lý với người mua nhà là điều không dễ dàng. Bởi mức giá hợp lý không đánh giá ở mức cao hay thấp, mà là có xứng đáng với "đồng tiền, bát gạo" mà khách hàng bỏ ra hay không.

Chẳng hạn như giá các dự án Sông Hồng Parkview, Hồ Gươm Plaza, Home City, SkyCity… dù khá cao nhưng nhiều người vẫn cho là hợp lý. Tuy nhiên, khi về ở, khách hàng do không nhận được tương xứng với những gì mình đã bỏ ra để mua nên đã xảy ra tranh chấp.

Trao đổi với Báo Đầu tư BĐS, đại diện chủ đầu tư một dự án mới mở bán tại trung tâm quận Cầu Giấy, Hà Nội cho biết, việc xác định mức giá phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu là rất quan trọng. Họ có thể sẵn sàng chi thêm cả chục triệu đồng mỗi m2 chỉ để mua sự hài lòng, nhưng cũng không ngại cò kè "bớt một thêm hai", thậm chí từ chối mua dù dự án đó có giá thấp hơn các dự án khác cùng vị trí.

Vị này cho biết: “Nguyên tắc thị trường là tiền nào của ấy, nhưng với mức tiền đã bỏ ra, nhiều người xứng đáng có được những chỗ ở chất lượng hơn thứ mà họ đang nhận được. Do đó, nếu không tính toán hợp lý, dự án rất dễ xa lầy. Bản thân chúng tôi sau một thời gian xem xét cũng chỉ đặt mức giá 26,6 triệu đồng/m2 cho các căn có diện tích từ 80m2 trở lên”.