Khách mua căn hộ Saigon One Tower sẽ ra sao khi dự án bị siết nợ?

Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) vừa ra quyết định thu giữ dự án Saigon One Tower nhằm thu hồi nợ gốc và lãi (khoảng 7.000 tỷ). Khách hàng đã mua các căn hộ trong dự án sẽ ra sao khi hàng chục tỷ đồng bỏ ra có nguy cơ mất trắng?

Dưới đây là những trao đổi giữa PV VietNamNet với Luật sư Trần Đức Phượng, Công ty Luật Hợp Việt về vấn đề này.

- Luật sư có thể cho biết, sau khi thu hồi được số tiền đưa tài sản đảm bảo ra đấu giá, VAMC sẽ xử lý như thế nào? Những tình huống nào có thể xảy ra với tài sản này?

Việc VAMC thu giữ dự án Saigon One Tower để xử lý nợ xấu (nợ của tổ chức tín dụng) được thực hiện theo quy định Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội. Đây chỉ là một trong các cách để xử lý, bên cạnh nhiều hình thức khác như: khởi kiện để thi hành án, mở thủ tục phá sản…

Dù được thực hiện bằng cách nào cũng đều phải dựa trên các căn cứ chính để giải quyết. Trong đó, nguyên tắc thứ nhất là ngân hàng chỉ được thanh toán trong phạm vi được bảo đảm, khoản dôi dư nếu có phải hoàn trả chủ đầu tư. Tuy nhiên hiện luật pháp chưa có quy định nào về thứ tự chi trả hoặc phong tỏa đối với số tiền dôi dư này mà chỉ có một số biện pháp hành chính (nợ thuế, xử phạt,….) hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án có thể thực hiện ngay.

Thứ hai là, đối với những người liên quan như khách hàng đã góp vốn tại dự án, thì căn cứ vào hiệu lực pháp luật của giao dịch đó. Tức là việc giải quyết quyền lợi của khách hàng phải tùy theo hiệu lực pháp lý giao dịch của họ với chủ đầu tư.

Trước khi ban hành Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, pháp luật công nhận việc góp vốn và nhận sản phẩm. Với mỗi giai đoạn sẽ có những yêu cầu cụ thể khác nhau.

Trong trường hợp giao dịch góp vốn đủ điều kiện và hợp pháp (giao dịch trước khi thế chấp hoặc sau khi thế chấp nhưng được ngân hàng đồng ý) thì khách hàng sẽ được đảm bảo về quyền lợi. Phía ngân hàng sẽ phải giải quyết quyền lợi của người mua bằng cách hoàn trả, bồi thường bằng tiền hoặc thỏa thuận thêm với bên mua tài sản tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn. Nếu không chấp thuận việc giải quyết, khách hàng có thể kiện ra Tòa yêu cầu chủ đầu tư (bị đơn) và ngân hàng/VAMC(người có quyền, nghĩa vụ liên quan).

Trong trường hợp giao dịch góp vốn không đủ điều kiện hoặc không hợp pháp (tức những giao dịch sau khi thế chấp nhưng không được ngân hàng đồng ý) thì những những khách hàng này không được đảm bảo quyền lợi chắc chắn, họ có thể khởi kiện chủ đầu tư để hoàn trả tiền vì giao dịch không có hiệu lực pháp lý.

Một trường hợp nữa có thể xảy ra, đó là chủ đầu tư mới sẽ tự nguyện thỏa thuận cùng với các khách hàng góp vốn, ngân hàng và Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C cùng giải quyết quyền lợi của họ.

- Như vậy, những khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn mua căn hộ tại dự án Sài Gòn One Tower có thể bị ảnh hưởng quyền lợi như thế nào, thưa ông?

Những khách hàng giao dịch hợp pháp thì đương nhiên quyền lợi của họ sẽ được bảo đảm. Ngược lại, những khách hàng giao dịch không hợp pháp thì quyền lợi sẽ rất bấp bênh, vì họ chỉ yêu cầu được chủ đầu tư cũ và phụ thuộc tài sản, năng lực tài chính hiện nay của chủ đầu tư.

Ngoài những khả năng trên, các bên gồm khách hàng, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C, ngân hàng/VAMC, chủ đầu tư mới có thể đưa ra một sự thỏa thuận thống nhất phương án giải quyết cho tất cả các khách hàng. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào ý chí và thiện chí của các bên chứ không ép buộc được.

- Ông có thể đưa ra lời khuyên nào để khách hàng có thể đảm bảo quyền lợi của mình lúc này?

Khách hàng bao giờ cũng ở vào thế bị động, rất khó có thể đưa ra cho họ một giải pháp tối ưu vì còn phải chờ động thái và ý chí của VAMC, chủ đầu mới của dự án (bên mua lại dự án). Có thể dự kiến một số vấn đề như sau:

Đối với những khách hàng giao dịch hợp pháp, trường hợp VAMC xây dựng giá để đưa đấu giá, mà với giá này chủ đầu tư mới tiếp tục thực hiện việc giao căn hộ thì các khách hàng có thể yên tâm chờ năng lực của chủ đầu tư mới. Nhưng nếu giá đưa ra đấu giá mà không bao gồm việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ giao căn hộ thì các khách hàng phải tiến hành khởi kiện Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C (bị đơn) và ngân hàng/VAMC (người có quyền, nghĩa vụ liên quan) để yêu cầu hoàn trả tiền.

Đối với những khách hàng giao dịch không hợp pháp, không được pháp luật công nhận thì cần tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu (nếu vẫn trong thời hiệu khởi kiện), nếu đã hết thời hiệu khởi kiện thì khách hàng có thể kiện đòi tài sản.

- Xin cảm ơn ông!