Kinh nghiệm từ A đến Z khi mua chung cư trả góp

Với nhiều gia đình trẻ, ở chung cư thuận thiện và thoải mái hơn nhiều so với nhà mặt đất. Vị trí thuận lợi, hạ tầng đầy đủ, dịch vụ tiện ích, sinh hoạt chung đầm ấm trên một mặt bằng, giá cả và tiến độ trả góp vừa sức... là những yếu tố mà nhà đất không thể so sánh với chung cư. Song, để mua được một chung cư ưng ý lại không phải việc đơn giản. Khác với các hàng hóa khác, bất động sản là một mặt hàng khó mua và khó bán hơn bởi tính thanh khoản và độ lớn của tài sản. Do đó, trước khi quyết định mua chung cư trả góp, bạn nên cân nhắc thật kỹ lưỡng từng khía cạnh.

 

1. Kiểm tra tình hình tài chính của mình

Tài chính luôn là yếu tố hàng đầu cần quan tâm khi tính đến việc mua nhà, nhất là mua nhà trả góp. Vì nếu không tính toán kỹ lưỡng, bạn sẽ phải sống trong lo lắng, stress vì nợ nần ngay trong chính căn nhà mới mua.

 

Trước khi quyết định mua chung cư trả góp, bạn phải xác định được khả năng tài chính của mình để tránh tình trạng về sau không trả được nợ.

 

Các nguồn tài chính ở đây bao gồm:

 

- Số tiền tiết kiệm mà bạn đang có,

- Phần vốn mà bạn được người thân hỗ trợ để mua nhà,

- Số tiền mà bạn chắc chắn sẽ kiếm được sau khi mua nhà.

 

Tính toán cụ thể như vậy, bạn mới biết được chính xác mức chi trả mỗi tháng. Ngoài ra, bạn cần nắm được những biến động của lãi suất bằng cách tham khảo thông tin từ các ngân hàng hoặc ghé thăm website topbank.vn.

 

Vay nhiều hay ít phụ thuộc vào tổng thu nhập của gia đình. Sau khi trừ phần chi tiêu hàng tháng, số tiền còn lại đủ khả năng trả cả gốc và lãi hàng tháng là được. Nếu lượng tiền bắt buộc phải vay thì điều chỉnh thời gian vay và hình thức trả nợ.

 

Tuy nhiên, cũng chỉ nên vay khoảng 40%- 50% giá trị căn hộ là hợp lý, tránh mất khả năng chi trả.

 

2. Khảo sát giá kỹ lưỡng

Hiện nay có hai loại chung cư: dự án đang trong quá trình xây dựng và dự án đã hoàn thiện và bàn giao.

 

Ở mỗi loại, bạn cần khảo sát một cách đầy đủ để đưa ra mức giá phù hợp. Nếu bạn đang tìm hiểu một căn nhà chung cư đã có người ở thì có thể khảo sát giá, tìm kiếm thông tin trên diễn đàn hoặc các website đáng tin cậy (batdongsan.com.vn, dothi.net). Nếu không, bạn cũng có thể đến khảo sát trực tiếp tại tòa nhà và hỏi người quen hoặc cư dân ngay trong khu đó để nắm được những thông tin cần thiết có liên quan đến nó.

 

Nếu mua nhà trả góp tại một dự án đang xây dựng, bạn cần tìm hiểu thông tin trên những website bất động sản uy tín (website chính thức của Chủ đầu tư hoặc các chuyên trang bất động sản) về diện tích dự án, năng lực chủ đầu tư, các loại căn hộ, so sánh mức giá từ các sàn giao dịch và các hình thức khuyến mãi kèm theo.

 

3. Để ý thời hạn vay và lãi suất

Bạn cần để ý thật kỹ các quy định về thời hạn vay và lãi suất, cùng với điều khoản thanh lý hợp đồng. Luôn nhớ một điều là: khi vay tiền mua nhà, phải đảm bảo tổng số tiền trả gốc và lãi hàng tháng luôn thấp hơn số tiền tiết kiệm được và không được vượt quá 50% tổng thu nhập của gia đình. Điều này nhằm giúp hạn chế rủi ro về việc nguy cơ mất nhà và mất khả năng thanh toán nợ ngân hàng. Bên cạnh đó, cần có các phương án về nguồn trả nợ dự phòng (có thể mượn từ bạn bè, gia đình,...) để phòng các biến cố như mất việc, ốm đau...

 

Theo đánh giá của chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển, mặt bằng lãi suất 8-10% một năm đối với khoản vay bất động từ 5 đến 15 năm là tương đối hợp lý và khó có thể đòi hỏi giảm hơn trong 1 đến 2 năm tới. Các dự án được hỗ trợ lãi suất dưới 6% trong thời gian đầu cũng được xem là rất hấp dẫn. Đối với những người có nhu cầu nhà ở thực, có nguồn thu nhập ổn định, đã có nguồn tiền trên 30% giá trị căn nhà dự kiến mua và đảm bảo khả năng trả góp nợ vay thì đây cũng là thời điểm thích hợp để mua nhà.

 

Dưới góc độ một chuyên gia về bất động sản, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long Nguyễn Xuân Quang phân tích:

 

“Giả sử với thu nhập hàng tháng 10 triệu đồng, thì công thức để tính năng lực mua nhà vừa túi tiền hợp với lãi suất cho vay mua nhà tại Việt Nam sẽ là:  Giá nhà =  tổng thu nhập hộ gia đình/ năm nhân (x) 3 đến 5 lần, và tiền tiết kiệm của hộ gia đình 1 tháng phải cao hơn số tiền trả góp 1 tháng.

 

Theo công thức đó thì người có nhu cầu có thể trả góp hàng tháng 5-7 triệu đồng để mua được căn nhà 600-700 triệu đồng.”

 

4. Chọn gói vay và ngân hàng phù hợp

Hiện nay các ngân hàng có rất nhiều gói cho vay ưu đãi với lãi suất hấp dẫn đi kèm với các dự án. Tuy nhiên, cần tham khảo chi tiết về thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi này là bao lâu, lãi suất sau thời gian ưu đãi tính như thế nào.

 

Theo chuyên viên tư vấn của các Ngân hàng, nhiều ngân hàng hiện nay cũng công khai cách tính lãi suất sau thời gian ưu đãi dựa trên lãi suất tiết kiệm cộng thêm biên độ. Điều khách hàng cần quan tâm là lãi suất huy động được tính trong công thức là lãi suất nào (lãi suất tiết kiệm 12 tháng, 13 tháng hay 24 tháng...), và biên độ là bao nhiêu phần trăm? Biên độ này dao động trong khoảng 3 - 4% là hợp lý, nếu cao hơn thì nên cân nhắc lại.

 

5. Chọn dự án

Đây là khâu vô cùng quan trọng, tiếp theo sau khi đã cân nhắc xong vấn đề tài chính để mua nhà. Những điểm cần lưu ý nhất khi chọn dự án là:

 

- Vị trí và tiện ích

 

Vị trí và tiện ích ảnh hưởng trực tiếp đến việc đi lại và chất lượng cuộc sống hàng ngày của bạn. Tùy thuộc vào nhu cầu và điều kiện hiện tại để chọn nhà phù hợp. Nên ưu tiên chọn những dự án gần với chỗ làm việc, đường đi lại thuận lợi, dễ dàng di chuyển đến các quận lân cận.

 

Bên cạnh đó, nên xem xét đến các tiện ích nội khu và xung quanh dự án như: siêu thị, nhà hàng, trường học, bệnh viện… Ngoài ra, cũng cần để ý đến vấn đề an ninh khu vực, môi trường xung quanh, tránh gần nhà máy, nơi ồn ào, ô nhiễm.

 

- Giá cả và tiến độ thanh toán

 

Nếu đã lên kế hoạch mua căn hộ trong khoảng tiền đã tính từ trước, thì nên căn cứ theo đó để làm cơ sở chọn căn hộ có giá phù hợp. Chú ý đến hình thức và các đợt thanh toán sao cho thuận lợi với chu kỳ thu nhập hàng tháng và khả năng tài chính. Cũng không nên chọn những dự án có tiến độ thanh toán quá dài, vì khi đó bạn có thể chịu nhiều rủi ro về tiến độ thi công và bàn giao.

 

- Yếu tố bền vững của công trình

 

Khi chọn mua căn hộ, bạn nên cân nhắc giữa việc lựa chọn một căn hộ có yếu tố bền vững trong tương lai và một căn hộ giá rẻ. Bền vững ở đây không đơn thuần là chất lượng công trình, vật liệu xây dựng… mà còn có cả các yếu tố về tính sinh thái, phù hợp với biến đổi khí hậu (thời tiết, lụt lội). Bạn nên chọn các công trình có tính quy hoạch bài bản, đưa yếu tố chất lượng công trình lên đầu tiên thay vì giá. Điều này rất quan trọng, có thể bạn sẽ quyết định chọn căn hộ giá rẻ hơn một chút để đỡ áp lực tài chính tuy nhiên điều này là sai lầm. Số tiền bạn bỏ ra để sữa chữa, khắc phục lại căn hộ trong tương lai xa không hề nhỏ và rất phiền hà. Tránh trường hợp “ Một đồng sợ tốn, bốn đồng không đủ”.

 

- Chủ đầu tư

 

Có đến 50% người mua chung cư trên địa bàn Hà Nội có vấn đề với chủ đầu tư. Tiến độ chậm hoặc bỏ hẳn không xây, góp vốn một giá, khi lên hợp đồng một giá, chất lượng cẩu thả, thu phí giá trên trời... là những “tai nạn” phổ biến. Một chủ đầu tư tin cậy cần có các yếu tố sau:

+ Có kinh nghiệm xây dựng và quản lý các khu đô thị đã đi vào hoạt động.

+ Có tiềm lực tài chính và khả năng tự xây dựng tốt, có các công ty và xí nghiệp trực thuộc trực tiếp thi công. Những tập đoàn này khi gặp sóng gió vẫn có thể sử dụng dịch vụ các công ty nội bộ tập đoàn, vật tư, thiết kế... Họ sẽ có cách giảm được giá thành xây dựng và đảm bảo tiến độ cho khách hàng.

+ Chủ đầu tư trực tiếp bán hàng, ít thông qua trung gian, đến tận tay khách hàng qua sàn giao dịch của chính họ. Việc này có lợi ích lâu dài tới tận khi bạn nhận nhà, đóng thuế, làm sổ đỏ vì có quy định căn hộ giao dịch qua sàn thì thủ tục đóng thuế, làm sổ đỏ mới nhanh chóng và thuận lợi.

+ Chủ đầu tư ngoài việc xây dựng nhà để bán cho khách hàng, bản thân họ còn giữ lại một phần và sử dụng chính những sản phẩm họ bán ra, đây là yếu tố quan trọng, khẳng định việc quản lý, thu phí, xây dựng hạ tầng... lâu dài và chung sống cùng khách hàng

+ Chủ đầu tư được nhiều ngân hàng liên kết và hỗ trợ. Hãy qua sàn của chủ đầu tư, nếu bạn thấy nhiều ngân hàng có đại diện trực tiếp hỗ trợ khách hàng vay trả góp thì bạn cũng rất yên tâm. Các ngân hàng có bộ phận thẩm định và đánh giá năng lực chủ đầu tư tốt hơn chúng ta nhiều...

 

6. Nghiên cứu thiết kế căn hộ

Thiết kế là yếu tố quan trọng cần xem xét khi mua căn hộ. Bạn cần nghiên cứu xem thiết kế căn hộ có tận dụng tối đa diện tích và công năng của từng phòng, có phù hợp với những thành viên trong gia đình hay chưa? Phòng ốc bố trí ra sao? Nếu chưa hợp lý thì có thể lên phương án cải tạo lại không?

 

Đặc biệt, nên chọn căn hộ khai thác triệt để tầm nhìn, hướng gió, ánh sáng để tiết kiệm được chi phí chiều sáng và làm mát phải trả trong quá trình sử dụng.

 

7. Đọc kỹ Hợp Đồng mua bán, góp vốn

Sau khi đã quyết định chọn cho mình được một căn hộ chung cư nào đó, bạn nên xin một bản copy hướng dẫn những vấn đề liên quan đến căn hộ về đọc, phân tích kỹ lưỡng và đặc biệt chú ý những điểm sau:

 

- Giá cả phải rõ ràng, ấn định ở một giá nào đó, thanh toán ở những mốc thời gian rõ ràng. Tránh trường hợp chủ đầu tư tăng giá sau khi kí hợp đồng cũng như mốc thanh toán không phù hợp với khả năng tài chính của bạn. Nếu không phù hợp, bạn hãy đề nghị chủ đầu tư sửa đổi điều khoản này cho phù hợp với bạn, bạn nên nhớ là làm rõ mọi chuyện trước khi ký hợp đồng đừng để đặt cọc rồi quay lại thương lượng sẽ xảy ra rất nhiều phiền phức.

 

- Kiểm tra tính pháp lý của căn hộ, chủ đầu tư của căn hộ. Bạn nên yêu cầu chủ đầu tư cho xem và xin 01 bản copy về giấy phép pháp lý liên quan (giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tránh tình trạng dở khóc dở cười vì dự án bị thu hồi, dự án không có quyền sử dụng đất lâu dài và các yếu tố pháp lý khác.

 

- Để tránh trường hợp xong mọi thủ tục mà lại gặp rắc rối trong vấn đề vay vốn, nếu là căn hộ trả góp, bạn cần sự trợ giúp của nhân viên bán hàng và chuyên viên ngân hàng về thủ tục vay vốn ngân hàng. Bạn nên hỏi kỹ lưỡng những giấy tờ cần thiết, xem liệu mình có đủ điều kiện vay không? Lãi suất là bao nhiêu?.