Liệu thị trường BĐS có lặp lại “vết xe đổ”?

Lo ngại thị trường có khả năng dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp, Bộ Xây dựng vừa đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng tăng kiểm soát cho vay với các dự án đầu tư nhà ở thương mại cao cấp và khu nghỉ dưỡng. Theo các chuyên gia, thị trường BĐS đang có nguy cơ đóng băng khi tái diễn nhiều chủ đầu tư ngoài ngành đầu tư vào địa ốc, trong khi vẫn còn đó nhiều dự án “treo”.

Đua làm BĐS cao cấp

Tập đoàn Đồng Lực vừa chính thức bước chân vào thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam khi là đơn vị sở hữu Công ty CP Tháp nước Hà Nội - chủ đầu tư Dự án Hanoi Aqua Central (số 44 Yên Phụ, Hà Nội). Đây là dự án được chào bán vào đầu tháng 7 với giá lên đến 70 triệu đồng/m2. Đáng nói, chủ đầu tư dự án tuyên bố chỉ bán cho người nội thành Hà Nội, tuy nhiên đến nay vẫn chưa bán hết.

Trước khi Hanoi Aqua Central được giới thiệu, Đồng Lực còn là cái tên khá xa lạ với giới đầu tư địa ốc. Sở dĩ người ta chú ý đến Dự án Hanoi Aqua Central là bởi vị trí bên cạnh Khách sạn Sofitel Plaza, cùng với mặt tiền rộng hàng trăm mét tại phố Yên Phụ.

Trong 8 tháng đầu năm 2016, thị trường BĐS cũng chứng kiến hàng loạt thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án mà bên mua chủ yếu là các nhà đầu tư không thuộc lĩnh vực BĐS. Điển hình, Tập đoàn BRG mua lại 70% cổ phần tại Dự án Sedona Suites Hanoi (Hồ Tây) từ Keppel Land Việt Nam với giá 31,5 triệu USD; Tập đoàn Hoành Sơn (Hà Tĩnh) thâu tóm khu đất số 231 - Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân) từ Công ty CP Cao su Sao Vàng; ThaiGroup mua lại khu đất vàng 3,5 ha Khách sạn Kim Liên (quận Đống Đa), Công ty CP Tập đoàn T&T mua lại Tổng Công ty Rau quả, nông sản – Công ty CP (Vegetexco) với hàng loạt khu đất trên địa bàn cả nước…

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cảnh báo, thị trường có nguy cơ sẽ quay lại kịch bản khủng hoảng những năm 2010 nếu vẫn phát triển tự phát và không được định hướng như hiện nay. Bài học giai đoạn khủng hoảng 2010-2011, cả nước có gần 4.000 dự án (nhưng có rất ít dự án nhà ở xã hội và thu nhập thấp). Thực trạng này đã dẫn tới tồn đọng hàng hóa, tiền không quay được về ngân hàng, sản phẩm vật tư không đưa vào sử dụng, các khu đô thị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Theo ông Nam, một thị trường muốn bền vững thì phải cân đối cung cầu. Vừa phải đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư, vừa phải có nguồn cung nhà ở phù hợp với túi tiền và nhu cầu ở thực của người dân. Đặc biệt là những người có thu nhập thấp, gặp khó khăn về nhà ở.

Lặp lại “vết xe đổ”

Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) đang “mắc cạn” tại siêu dự án Khu đô thị Tiến Xuân. Dự án nằm trên địa phận huyện Quốc Oai và Thạch Thất, có quy mô lên đến 1.253 ha, dân số 125.330 người. Hiện tại, dự án vẫn chưa hoàn thành xong việc giải phóng mặt bằng. Trên đường vào khu vực dự án Khu đô thị Tiến Xuân, PV đi qua trụ sở của Ban Quản lý Dự án Khu đô thị Tiến Xuân - một nơi không khác nhà kho bỏ hoang.

Dọc đường liên xã Đông Xuân - Phú Mãn, huyện Quốc Oai, không thấy hoạt động thi công nào trong khu vực dự án được tiến hành. Con đường này cũng là đường dẫn vào khu vực dự án Khu đô thị Tiến Xuân. Dự án khởi công năm 2008, theo dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2016, nhưng đang tạm dừng thi công. Mặt đường cấp phối dở dang, bụi mù mịt, ổ gà nham nhở,…

Một lãnh đạo Sudico cho biết, công ty rót hàng trăm tỷ đồng ở đó nên dừng lại không được mà triển khai cũng không xong vì phải chờ quy hoạch lại. Doanh nghiệp cũng từng mắc tại sao dự án Văn La sau gần 10 năm mới triển khai được? Khu đô thị Tiến Xuân có từ năm 2007 và doanh nghiệp cũng đang khổ sở vì chờ quyết định quy hoạch của thành phố.

Tại huyện Mê Linh (Hà Nội), cũng có hàng chục dự án “treo” như: Diamond Park New; KĐT AIC; Minh Giang - Đầm Và; KĐT mới Hà Phong…

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, muốn dự án "treo" không còn đất sống thì phải chỉ ra và xử lý người “chống lưng” cho nó tồn tại. Vì rất nhiều dự án treo hàng chục năm trời, thậm chí gần nửa thế kỷ, gây ảnh hưởng đến đời sống người dân, nhưng đến nay vẫn không được giải quyết.

Bên cạnh đó, năng lực chủ đầu tư sẽ quyết định tiến độ dự án nhanh hay chậm. Ở Việt Nam hiện nay, chủ đầu tư có năng lực chỉ khoảng trên dưới con số 10. Nhưng lại có rất nhiều chủ đầu tư ở mức trung bình, vốn nhỏ lại triển khai dự án lớn đến hàng ngàn tỷ đồng. Nguồn vốn huy động làm dự án chủ yếu từ tín dụng ngân hàng. Trong khi nguồn vay này ngày càng bị thắt chặt.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, trong 8 tháng đầu năm 2016, đa số tín dụng BĐS đang tập trung vào sản phẩm cao cấp hoặc chỉ ưu tiên cho một số nhà đầu tư có tên tuổi. Nếu thực hiện hết các dự án BĐS này, dự báo đến cuối năm 2016 và đầu năm 2017, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng lại thiếu trầm trọng nhà cho người thu nhập thấp.