Ma trận pháp lý kìm hãm nguồn cung bất động sản

Để hoàn thiện thủ tục pháp lý cho một dự án bất động sản doanh nghiệp phải trải qua "trăm cửa ải", xin hàng "trăm con dấu".

Mất 3 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý

Theo quy định trước đây, chủ đầu tư được phép vừa xây dựng vừa hoàn thiện thủ tục. Tuy nhiên, "cơ chế bây giờ không cho phép doanh nghiệp vừa xây vừa xin giấy phép, doanh nghiệp phải hoàn thiện cùng lúc rất nhiều thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, tài chính mới được cấp phép xây dựng dự án..

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC chia sẻ, với dự án FLC Sầm Sơn khởi công năm 2015, doanh nghiệp chỉ mất 11 tháng vừa hoàn thiện pháp lý về giấy tờ thủ tục vừa thi công cho từng công đoạn ép cọc, xây thân.

Với quy định hiện tại doanh nghiệp phải mất ít nhất ba năm để hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý, sau đó mới có thể để thi công xây dựng dự án. Thời gian thực hiện dự án vì thế sẽ bị kéo dài, gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp".

Ma trận thủ tục nhưng chưa có hướng dẫn thực hiện cụ thể

Mới đây, Sở Xây dựng TP. HCM đã đề xuất rút ngắn các thủ tục, trình tự phê duyệt dự án từ sáu bước xuống còn năm bước. Song, đến nay, quy trình này vẫn chưa được thống nhất vì còn nhiều ý kiến trái chiều.

Theo đó, năm bước phê duyệt dự án được TP. HCM đề xuất là: Bước 1 là lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Bước 2 là lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Bước 3 là lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4 là thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. Bước 5 là lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Quy trình mới này để lộ nhiều bất cập, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý thậm chí sẽ kéo dài hơn tới 5-10 năm.

Nguyên nhân được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chỉ ra là do quy trình thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian. Doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án nhà ở chậm được triển khai thực hiện. Thời gian thực hiện thủ tục này mất khoảng hai năm, nhưng nhiều dự án phải mất từ ba năm trở lên.

Đặc biệt quy định tại bước 4, yêu cầu doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất khi chưa có phê duyệt thẩm định dự án được chưa là chưa phù hợp với quy định hiện hành. Thời gian doanh nghiệp bị chôn vốn ở bước này có thể kéo dài 5-10 năm, thậm chí lâu hơn.

Vướng phải nhiều tranh luận trái chiều vì vậy đến nay chưa có một quy trình phê duyệt dự án nào được hoàn thiện. Doanh nghiệp tiếp tục mệt mỏi với hàng loạt vướng mắc về pháp lý trong quá trình triển khai. 

Doanh nghiệp rơi vào thế bế tắc "không lối thoát"

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), năm 2018, TP. HCM chỉ có 19 dự án được công nhận chủ đầu tư, 59 dự án được chấp thuận đầu tư và 53 dự án được cấp giấy phép xây dựng, với tổng số 39.959 căn hộ và tổng diện tích 3.263.212 m2, giảm 42% số lượng dự án, giảm 40%về số lượng căn hộ và giảm 74% về tổng diện tích các dự án nhà ở so với năm 2017.

Trong 9 tháng đầu năm 2019, số dự án hoàn thiện về mặt pháp lý còn giảm xuống thê thảm hơn nữa. Cả thành phố chỉ có 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong khi đó không có một dự án nhà ở nào được công nhận đầu tư.  

Tại Hà Nội, một trong những dự án điển hình vướng mắc về pháp lý phải kể tới dự án ở ngã tư Hàng Bài - Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội của Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng.

Theo ông Dũng, ông mua khu đất rộng gần 4.000m2 này năm 2007, bốn năm sau mới mới giải toả xong mặt bằng. Sau đó, ông mất bốn năm nữa mới có được quyết định giao đất và cho đến thời điểm hiện tại, dự án vẫn chưa tính xong tiền sử dụng đất. Một miếng đất mất đến 14 – 15 năm không làm xong thủ tục.

Vướng mắc pháp lý khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, một trong những nguyên nhân gây thiếu nguồn cung là do những vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Đáng lẽ một dự án chỉ mất thời gian 1-5 năm là có thể đến tay khách hàng thì nay sẽ mất tới 15 năm. Bên cạnh đó việc kéo dài thời gian thực hiện dự án sẽ dẫn tới chi phí lãi vay phát sinh, tăng chi phí quản lý, làm tăng giá thành và mất cơ hội kinh doanh.

Theo ông Đình, "Tại TP. HCM, nhiều dự án lẽ ra chỉ 18 - 20 triệu đồng/m2 nhưng được đẩy lên bán với giá hơn 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, chất lượng không thay đổi, chẳng qua doanh nghiệp bị đội vốn nên phải tính giá cao"

Theo ông Đính, các chính sách pháp luật cần gắn với thực tế thay vì mãi chạy theo thị trường như hiện nay. Các cơ quan chức năng cũng cần vào cuộc quyết liệt hơn để nhanh chóng tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và bình ổn thị trường bất động sản