80% người dân thành thị không thể mua nhà giá thấp

Sau giai đoạn khủng hoảng 2010-2013, trước sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản, nhà thu nhập thấp vẫn không có khởi sắc đáng kể khi luôn đìu hiu, lép vế so với 2 dòng trung và cao cấp. Nhiều năm qua, những bất cập trong phát triển nhà giá rẻ vẫn là câu chuyện “biết rồi, khổ lắm nói mãi”.

Tại hội thảo “Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều - Cung ít, vì sao?” do báo Nông thôn ngày nay tổ chức, tiến sĩ Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã nêu lên thực trạng phát triển nhà giá rẻ Việt Nam.

Theo ông Chung, phân khúc nhà giá thấp đang có nguồn cầu lớn nhất, chiếm tới 60-70% tổng nhu cầu thị trường nhưng nguồn cung rất khan hiếm. Năm 2018, cung của phân khúc giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20%. Loại căn hộ có diện tích 60m2 và giá bán tầm 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%. Một thực tế đáng chú ý là 80% người dân thành thị không thể mua nhà tại những dự án nhà ở thương mại có chất lượng vào hàng tối thiểu và có giá bán thấp nhất trên thị trường. Chỉ xét riêng loại nhà ở có giá phải chăng tại Việt Nam cũng đã cao gấp gần 8-9 lần mức thu nhập mỗi năm của một hộ gia đình trung lưu.

Theo ông Chung, nguồn cầu phân khúc giá rẻ sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới do sự phát triển mạnh của các gia đình trẻ; nhu cầu tách hộ của các gia đình lớn và quá trình di dân đô thị hóa. Nguồn cầu tiếp tục tăng trong khi nguồn cung không có những biến chuyển thích đáng sẽ tiếp tục tạo ra sự mất cân đối cung cầu thị trường. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 là xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại đô thị nhưng hiện chỉ đáp ứng được 28% nhu cầu của toàn xã hội.

Lý giải cho thực trạng đìu hiu của nhà giá rẻ, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra 5 nguyên nhân khiến phân khúc này gặp khó trong phát triển.

Thứ nhất, nhà nước chưa có nhiều chính sách để hỗ trợ thúc đẩy các nhà phát triển tham gia đầu tư mạnh mẽ vào phân khúc này. Hiện nhà nước mới chỉ có một số chính sách tín dụng dành cho phát triển nhà ở xã hội mà chưa có chính sách về tín dụng cho người có thu nhập thấp.

Thứ hai, giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực gần trung tâm thành phố rất cao nên gần như không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ tại khu vực này. Bởi vậy, chỉ có thể đầu tư xây dựng loại hình giá rẻ ở các vùng xa trung tâm.

Tuy nhiên, các khu vực có thể phát triển nhà ở bình dân lại thiếu nhiều điều kiện về kết nối giao thông với các khu vực khác, đặc biệt là với trung tâm thành phố. Bên cạnh đó là sự thiếu và yếu về hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng dịch vụ. Những nơi có nhiều cơ quan, doanh nghiệp, các tổ chức phát sinh nhiều lao động làm việc lại là những nơi có rất ít dự án nhà bình dân.

Thứ ba, chủ đầu tư khi tham gia phát triển nhà ở giá rẻ thường không đạt lợi nhuận cao từ kinh doanh bán sản phẩm đến khai thác sử dụng sau đầu tư nên họ không mặn mà.

Thứ tư, thị trường nhà thu nhập thấp cho thuê chưa phát triển mạnh. Trên thực tế, Việt Nam chưa có nhiều nhà ở giá rẻ để người lao động nghèo không có khả năng mua thì có thể thuê ở để ổn định cuộc sống. Điều này chưa tạo ra sự đa dạng, linh hoạt trong việc đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Thứ năm, diện tích bình quân của nhà ở giá rẻ vẫn còn quá lớn (70m2/căn) và gần như không có loại căn hộ nhỏ có diện tích 30-35m2. Diện tích bình quân 70m2 khiến tổng giá trị căn hộ vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của khách hàng phân khúc này.

Trong khi đó, giáo sư Đặng Hùng Võ đặc biệt nhấn mạnh tầm quan trọng và cần thiết của việc phát triển nguồn vốn khi phát triển nhà dành cho người thu nhập thấp. Giáo sư cho rằng tín dụng ưu đãi có vai trò quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Tín dụng Việt Nam đang là rào cản khiến phân khúc này khó phát triển.

Chi phí tín dụng cho các dự án bất động sản ở Việt Nam đang rất cao do sử dụng tín dụng thương mại, không phải tín dụng đầu tư. Tín dụng thương mại có lãi suất cao khoảng 10%, có ưu đãi cũng chỉ lùi được tới mức 5%. Trong khi đó, ở nhiều nước khác, tín dụng thương mại ở mức 5%, còn tín dụng đầu tư chỉ ở mức 2%.

Trên thế giới, nhiều nước họ không dùng tín dụng ưu đãi do nhà nước cấp, mà họ dùng những chính sách tín dụng nhỏ của rất nhiều ngân hàng tư nhân và kêu gọi vai trò đảm bảo nhiệm vụ xã hội của các ngân hàng tư nhân này. Ngoài ra, Việt Nam cũng chưa thành công trong việc thành lập được quỹ phát triển nhà ở xã hội như nhiều quốc gia khác.

Tại hội thảo, ông Trần Kim Chung cũng đã đưa ra một số kiến nghị để phát triển thị trường nhà giá rẻ như cần nghiên cứu, chuẩn hóa, định danh nhà giá rẻ. Bên cạnh đó, nhà nước cần có chính sách thỏa đáng đối với nhà giá rẻ như đối với nhà ở xã hội về: đất, thuế, lãi suất, tín dụng, thế chấp. Ngoài ra, nhà nước cũng cần lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà giá rẻ như gói 30.000 tỷ. Và đặc biệt, cần tuyên truyền, vận động các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá rẻ và cần đa dạng hóa diện tích căn hộ phù hợp nhu cầu xã hội.