Những lưu ý không thể bỏ qua khi thuê nhà ở

Việc nắm rõ các quy định về thuê nhà có thể giúp cả chủ nhà và người đi thuê tránh những rắc rối phát sinh sau này. Dưới đây là tổng hợp các lưu ý nổi bật và cần thiết trong luật thuê nhà mà bạn cần tham khảo trước khi có ý định thuê nhà.

Những lưu ý không thể bỏ qua khi thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại Nghị định 115-CP về điều lệ cho thuê nhà ở tại các thành phố và thị xã, hợp đồng thuê nhà phải ghi rõ họ, tên, nghề nghiệp người có nhà cho thuê và người thuê nhà. Trong hợp đồng cũng phải có địa điểm, diện tích nhà cho thuê, tình trạng nhà cửa và thiết bị trong nhà, giá thuê nhà, thời hạn thuê nhà và những cam kết khác.

Cũng theo nghị định này, hợp đồng phải có chữ ký của người cho thuê và người thuê nhà hoặc những người đại diện hợp pháp của hai bên. Hợp đồng chỉ có giá trị sau khi đã được đăng ký ở các cơ quan quản lý nhà, đất sở tại. Việc sửa đổi, bổ sung, gia hạn, hủy bỏ hợp đồng đều phải được đăng ký tại cơ quan ấy.

Sau khi hợp đồng đã được đăng ký, bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng. Khi chưa hết hạn thuê, bên thuê có thể trả lại nhà nhưng phải báo với bên cho thuê biết trước 15 ngày. Khi hợp đồng thuê nhà hết hạn, bên thuê được quyền tiếp tục thuê và ký hợp đồng mới. Trường hợp bên cho thuê và bên thuê chưa ký xong hợp đồng mới thì hợp đồng cũ vẫn còn giá trị nhưng không được kéo dài quá ba tháng.

Ngoài ra, nếu nhà cho thuê thay đổi chủ sở hữu, bên thuê nhà vẫn được tiếp tục ở cho đến khi hết hạn hợp đồng sau đó bên thuê và người chủ mới sẽ thương lượng với nhau ký kết hợp đồng mới. Bên cho thuê có thể yêu cầu cơ quan quản lý nhà đất cho hủy bỏ hợp đồng khi bên thuê nhà thực hiện một trong các trường hợp sau:

Không trả tiền thuê nhà từ ba tháng trở lên;

Bỏ trống nhà không sử dụng từ ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

Sử dụng nhà không đúng mục đích kiến trúc của nhà hoặc không theo đúng hợp đồng;

Làm hư hỏng nghiêm trọng nhà cửa, thiết bị;

Cho người khác thuê lại nhà hoặc một phần nhà mà không được bên cho thuê nhà đồng ý.

Hợp đồng thuê nhà cũng là một trong những hợp đồng thuê bất động sản. Nếu bạn ký hợp đồng với một cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì sẽ phải chịu sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản.

Sửa chữa nhà cho thuê

Bên thuê nhà có trách nhiệm:

Trả tiền thuê nhà đủ và đúng kỳ hạn;

Sử dụng nhà đúng mục đích và diện tích ghi trong hợp đồng hoặc do Nhà nước quy định;

Không được tự ý chiếm diện tích dùng chung cho các hộ tại những nơi có nhiều hộ dùng chung;

Không được đục tường, trổ cửa, sửa đổi kiến trúc hoặc xây dựng mới; không chứa chất nổ, chất dễ cháy, chất dễ làm hư hỏng nhà; không được tháo dỡ, di chuyển những thiết bị trong nhà, lấp cống rãnh, giếng nước, chặt phá cây cối xung quanh nhà trái với quy định của Nhà nước hoặc khi bên cho thuê không đồng ý;

Bên cho thuê có trách nhiệm:

Sửa chữa nhà hư hỏng khi sự hư hỏng không phải do bên thuê nhà gây ra. Ngược lại, bên thuê nhà làm hư hỏng nhà cửa, thiết bị thì phải sửa chữa lại hoặc bồi thường những thiệt hại đã gây nên;

Nếu bên thuê nhà đã thông báo với bên cho thuê về các hư hỏng mà bên cho thuê không kịp thời sửa chữa để dẫn đến tai nạn gây thiệt hại tính mạng, tài sản của bên thuê thì phải có trách nhiệm bồi thường hoặc thậm chí bị truy tố trước tòa án;

Thông báo với bên thuê trước một tháng nếu có sửa chữa nhà thuê, và thời gian bên thuê tạm thời di chuyển trong quá trình sửa chữa được tính thêm vào thời hạn hợp đồng;

Nhà liền tường, có nhiều tầng, nhiều phòng thuộc quyền sở hữu của những chủ khác nhau, các chủ nhà và người thuê cần căn cứ vào tình hình cụ thể, bàn bạc với nhau để tiến hành sửa chữa và chia nhau chịu phí tổn.

Công chứng, chứng thực

Thep quy định tại Điều 492 Luật dân sự năm 2005, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì hợp đồng thuê nhà phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Tuy nhiên, đến ngày 10/12/2010, Nghị quyết 52/NQ-CP của Chính phủ về đơn giản hóa thủ tục hành chính đã chính thức bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà ở.

Tuy nhiên, việc công chứng hợp đồng thuê nhà sẽ đảm bảo giá trị pháp lý tốt hơn cho các bên nên vẫn luôn được cơ quan chức năng khuyến khích thực hiện, hạn chế tranh chấp xảy ra.

Chi phí thuê

Đối với phân khúc nhà chung cư cao cấp, giá thuê khoảng từ 10 – 15 triệu đồng/căn trong một tháng. Loại hình bất động sản này phù hợp với đối tượng là những người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam hoặc những gia đình có thu nhập cao.

Ngoài ra, tại Việt Nam còn có một khái niệm khác khá phổ biến là thuê nhà phố nguyên căn. Thông tin cho những dạng nhà cho thuê này khá đa dạng như nhà có lầu, gác lửng, có sân vườn, có toilet riêng, khu vực bếp riêng…

Mức giá thuê tùy vào tình trạng và vị thế của căn nhà. Theo khảo sát, nếu nhà cho thuê nằm ở vị trí mặt tiền, thuê với mục đích buôn bán thì giá cho thuê có thể lên đến 13 – 20 triệu đồng/tháng. Còn đối với những điều kiện tốt tương tự nhưng nằm ở hẻm và thuê để ở thì giá có thể dao động từ 5 – 10 triệu đồng/tháng.

Phân khúc cuối cùng là nhà trọ có diện tích sử dụng hẹp, nằm ở khu dân cư có quy mô vừa và nhỏ. Loại hình này chủ yếu hướng đến những cá nhân thu nhập trung bình, thấp, các đối tượng là công nhân viên chức, sinh viên…vì giá cả vừa phải, phù hợp với túi tiền. Mức giá thuê dao động từ 2 – 4triệu/tháng tùy từng loại phòng trọ và khu vực dân trí.

Về mặt vị trí, quận Bình Thạnh, quận 2, quận Phú Nhuận, quận Tân Bình cũng được xem là vị trí lân cận với khu vực trung tâm, nơi bạn có thể chỉ mất vài phút để di chuyển đến quận 1, quận 3, quận 5, quận 10. Vì thế, giá thuê tại khu vực này vào khoảng 3 – 5 triệu/tháng. Một ưu điểm đối với khu vực này là xung quanh đều xây dựng các tuyến đường vành đai giao thông rộng, thông thoáng thuận tiện cho di chuyển như xa lộ Hà Nội hay đường Phạm Văn Đồng.

Các quận ngoại thành như Thủ Đức, quận 9, quận 7, quận Gò Vấp khá phong phú về thị trường nhà trọ và chung cư cho thuê. Đối với sinh viên, nơi đây có thể được xem là thiên đường nhà, bởi nhà ở đây vừa gần làng đại học, vừa có mức giá khá rẻ, lại tập trung nhiều sinh viên sinh sống. Mức giá cho mỗi căn nhà trọ ở khu vực này thường dao động từ vài trăm đến 2 triệu đồng/tháng cho một phòng trọ có diện tích bình quân 12 – 25m2. Bên cạnh đó, giá cả sinh hoặt ở đây tương đối rẻ, thường có chợ sinh viên họp vào buổi tối, đơn cử như chợ sinh viên ở Thủ Đức hoặc chợ Hạnh Thông Tây ở Gò Vấp.

Quyền lợi của bên cho thuê

Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11;

Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;

Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.

Quyền lợi của bên thuê

Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận;

Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;