Rủi ro pháp lý khi mua BĐS nghỉ dưỡng trái quy hoạch

Đầu tư bất động sản (BĐS) du lịch đang có xu hướng nở rộ. Nhưng trước khi xuống tiền tỷ mua một sản phẩm, người mua cần lưu ý các vấn đề sau.

Xác lập quyền sở hữu

Thị trường BĐS đang “trăm hoa đua nở” với đủ loại sản phẩm căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng, trong đó rất nhiều dự án mang tên nước ngoài và được gắn sao, cùng hàng loạt ưu đãi khủng từ cam kết lãi suất cho thuê sản phẩm gấp đôi lãi suất tiết kiệm ngân hàng, mua lại sản phẩm, gia nhập các câu lạc bộ khách hàng VIP,… Nhưng có một vấn đề người mua rất cần lưu ý đó là quyền sử dụng nhà đất.

Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, những dự án nhà ở được giao đất (đất ở) để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận sở hữu và được sử dụng ổn định lâu dài. Nhưng các dự án du lịch (đất thương mại dịch vụ - đất phi nông nghiệp) thực hiện kinh doanh theo dự án du lịch nên chỉ được cho thuê các căn hộ, biệt thự. Chủ đầu tư muốn huy động vốn bằng cách bán được biệt thự, căn hộ du lịch thì người mua phải được cấp giấy chứng nhận sở hữu và như vậy dự án này phải được giao đất (đất ở) hoặc phải chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất ở (kèm hình thức thuê sang giao).

Hiện nay, các dự án BĐS du lịch được đăng ký đầu tư dưới hai hình thức: Một là, dự án BĐS du lịch được đầu tư theo dự án nhà ở (hoặc tiểu khu nhà ở) với hình thức giao đất ở thì được quyền bán hoặc bán kết hợp cho thuê nhà ở và đăng ký dự án theo Luật Đầu tư hoặc Luật Nhà ở...

Hai là, dự án BĐS du lịch (hoặc tiểu khu công trình du lịch) được đăng ký theo Luật Đầu tư với hình thức thuê đất (đất thương mại dịch vụ). Như vậy, chủ đầu tư dự án phải đầu tư và quản lý vận hành tổng thể dự án theo đúng giấy đăng ký đầu tư. Chủ đầu tư có thể chuyển nhượng một phần dự án cho bên khác và bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy đăng ký đầu tư và phải thực hiện đúng nội dung giấy đăng ký đầu tư. Theo đó, một phần dự án được chuyển nhượng phải là khu hoặc phân khu của dự án, để đảm bảo yếu tố quản lý và hoạt động độc lập theo giấy đăng ký đầu tư (đồng nghĩa với từng căn hộ, biệt thự).

Song, hiện có rất dự án BĐS du lịch đã bán từng căn hộ du lịch, căn biệt thự cho người mua làm thay đổi mục tiêu, nội dung giấy đăng ký đầu tư và phá vỡ quy hoạch.

Một điểm cần lưu ý là tại Phú Quốc, có chính sách tương tự. Cụ thể, tại các dự án du lịch, chủ nhân các biệt thự hoặc căn hộ du lịch được đăng ký lưu trú nhưng không được đăng ký hộ khẩu, tạm trú. Chẳng hạn, tại Khánh Hòa đã hình thành thuật ngữ “đất ở - không hình thành đơn vị ở mới” không có trong các văn bản pháp luật, nhằm chuyển đổi đất thương mại dịch vụ thành đất ở để có thể bán cho người mua và cấp giấy chứng nhận sở hữu, không phải tốn ngân sách cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng cho khu dân cư.

Ngoài ra, trên thực tế có không ít dự án đã nhập nhèm đất giao với đất thuê. Năm 2010, Bộ Tài nguyên & Môi trường thanh tra các dự án sân golf trong cả nước đã phát hiện có 3/59 dự án thực hiện việc xây dựng nhà ở, biệt thự và có mua bán làm thay đổi nội dung, mục tiêu đăng ký đầu tư, trái với quy định pháp luật.

Tổng cục Thuế cũng đã có công văn về việc thu thuế đối với hoạt động bán căn hộ tại Công ty CP TD được UBND tỉnh Khánh Hòa giao đất có thu tiền sử dụng đất (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp - không phải đất ở) với diện tích 1.851,47m2 để thực hiện dự án The Costa Nha Trang. Theo đó, cơ quan chức năng xác định, Công ty TD ký hợp đồng bán căn hộ từ tháng 10/2010 và thu tiền theo tiến độ ghi trên hợp đồng mua bán là trái với quy định tại khoản 1, Điều 93 Luật Đất đai 2003. Vì vậy, đề nghị Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa báo cáo UBND tỉnh chỉ đạo cơ quan chức năng xem xét việc thực hiện dự án theo Giấy chứng nhận đầu tư của Công ty CP TD và có văn bản xác định cụ thể. Nếu Công ty CP TD được điều chỉnh Giấy phép đầu tư và nội dung dự án là bán căn hộ thì phải xác định lại nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng căn hộ để bán (tính theo giá đất ở) và Công ty phải kê khai nộp các loại thuế theo quy định. Nếu Công ty không được cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh Giấy phép đầu tư thì phải áp dụng các quy định về xử lý vi phạm theo chế độ hiện hành.

Một trường hợp khác, Khu du lịch hồ Tuyền Lâm được tỉnh Lâm Đồng quy hoạch là khu nghỉ dưỡng kết hợp hội thảo, hội nghị, mang tính chất vui chơi, giải trí, thể thao,… và nhiều dự án du lịch đăng ký. Nhưng vào năm 2010 từng bùng phát hiện tượng nhiều chủ đầu tư rao bán cho người mua trái quy định đơn cử như: Mandaville Dalat, Dalat Monte Han’s Grand Resort,… nên buộc tỉnh Lâm Đồng phải chỉ thị nghiêm cấm các dự án phân lô hoặc bán biệt thự nên tổng thể quy hoạch của Khu du lịch không bị băm nát, manh mún.

Tháng 5/2016, Công ty CP Tập đoàn FLC cũng đã có đề nghị UBND tỉnh Thanh Hóa về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất với khu resort, chuyển đổi mục đích sử dụng khu khách sạn sang dạng căn hộ du lịch và cho thuê tại thị xã Sầm Sơn, với mục đích cho phép người mua được cấp giấy chứng nhận sở hữu riêng.

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 1675/QĐ-TTg về tăng cường xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng đất, đặc biệt nhấn mạnh rất cần xem xét và kiểm tra đối với các dự án BĐS du lịch.

Đề phòng rủi ro

Để tránh rủi ro về pháp lý khi mua BĐS nghỉ dưỡng, người mua cần xem xét kỹ đối với đất của BĐS dự định mua phải là đất ở dưới hình thức giao đất (thường thời hạn giao không quá 50 năm) cho chủ đầu tư thì người mua mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được ngân hàng chấp nhận là tài sản đảm bảo.

Đồng thời, người mua nên xem xét kỹ BĐS tại dự án đất thương mại dịch vụ (đất phi nông nghiệp) với hình thức đất thuê (thường với thời hạn thuê không quá 50 năm). Các trường hợp này không được cấp giấy chứng nhận sở hữu và không được ngân hàng chấp nhận làm tài sản đảm bảo.

Hơn nữa, sau khi bán hết BĐS nghỉ dưỡng, du lịch, chủ đầu tư chỉ đóng vai trò là một bên thuê lại để khai thác. Trong khi nguồn thu từ việc cho thuê phụ thuộc vào nguồn khai thác khách du lịch của đơn vị quản lý khai thác du lịch chuyên nghiệp mới có thể đảm bảo khoản đầu tư lâu dài.

Việc chuyển nhượng những BĐS du lịch cũng không đơn giản như chuyển nhượng nhà đất thông thường. Ví dụ, trong Quy chế quản lý việc chuyển đổi đất du lịch sang đất ở để xây dựng biệt thự du lịch trên địa bàn đảo Phú Quốc, ban hành ngày 26/10/2015, có nêu: Khi chuyển nhượng đất ở gắn với biệt thự du lịch cho cá nhân, tổ chức khác thì phải thông báo trước bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án phát triển du lịch và Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc.