Săn nhà phố, cao ốc cho thuê lại - kênh đầu tư hấp dẫn trong 5 năm tới

Với nguồn vốn khiêm tốn nhưng lợi nhuận có thể đạt 15 - 25%, mô hình kinh doanh thuê nhà phố hoặc cao ốc rồi cho thuê lại được coi là kênh đầu tư "tay không bắt giặc". Dự báo, loại hình kinh doanh này vẫn có cơ hội thắng lớn trong nửa thập niên tới.

Săn nhà phố cho thuê biên lợi nhuận 15-20%

Ông Lê Hữu Dũng, Giám đốc điều hành Công ty Welands Investment nhận định, trong năm 2017, ngoài kênh đầu tư bất động sản (BĐS) truyền thống (mua - bán nhà đất), với tỷ suất sinh lời cao hơn gấp đôi, thậm chí gấp ba lãi suất ngân hàng, hình thức thuê BĐS để cho thuê lại sẽ phát triển mạnh hơn.

Theo ông Dũng, trong 2 năm qua, việc các nhà đầu tư thuê nhà phố quy mô 3 - 6 tầng (chưa kể tầng trệt) theo hợp đồng dài hạn rồi bố trí thành nhiều phòng có diện tích vừa và nhỏ khoảng 25 - 30 - 40m2 để cho thuê lại khá phổ biến. Các công ty khởi nghiệp với quy mô 3 - 5 người một phòng làm việc rất ưa chuộng loại văn phòng mini này. Nếu tỷ lệ lấp đầy của văn phòng mini dưới 80% thì nguy cơ bù lỗ rất cao. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ lấp đầy đạt 90 - 100% thì có thể thu được mức lãi ròng 20% trở lên.

Một phân khúc cao hơn là mô hình nhà phố nhiều căn gộp lại với quy mô trên 6 tầng, có thể bố trí thành những văn phòng lớn hơn (75 - 90m2 và trên 100m2) phù hợp cho các doanh nghiệp có quy mô trung bình trở lên. Phân khúc này thường dễ cho thuê và giá thuê cao hơn vì các doanh nghiệp này phần lớn đều có hoạt động kinh doanh ổn định. Trong các văn phòng loại này, ước tính lượng nhân viên mỗi phòng khoảng 10 - 20 người. Nếu tỷ lệ lấp đầy đạt 90 - 100%, biên lợi nhuận của mô hình kinh doanh này có thể đạt 25% trở lên.

Săn cao ốc cho thuê có thể đạt biên lợi nhuận trên 20%

Ông Nguyễn Hồng Hải, chuyên gia đầu tư BĐS cho thuê tại Tp.HCM cho biết, năm 2016, thị trường đã xuất hiện nhiều cá nhân và tổ chức thực hiện thành công mô hình thuê cao ốc văn phòng để cho thuê lại. Mô hình này mang lại mức lợi nhuận trung bình khoảng 10 - 15%, thậm chí có đơn vị đạt trên 20%. Dự kiến trong những năm 2017 - 2020, mô hình kinh doanh này sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Với các cao ốc có quy mô và kiên cố hơn nhà phố, thời gian thuê trọn tòa nhà (trước khi cho thuê lại) phải tính bằng đơn vị chục năm. Tỷ lệ khách thuê đa dạng hơn. Trong đó, 40% khách thuê là những doanh nghiệp có tên tuổi lớn hoặc thuộc khối FDI, 30 - 40% là các công ty khởi nghiệp và 20% là các ngân hàng, công ty thiết kế, xây dựng và các công ty nước ngoài khác. Riêng nhóm khách thuê ngành ngân hàng chỉ thuê mặt tiền tầng trệt và hợp đồng thuê kéo dài. Họ sẵn sàng trả phí thuê cao hơn mức giá trung bình 150%.

Giá chào thuê trung bình là 18 - 25 USD, trong đó phí vốn thuê trọn gói mỗi m2 là 12 - 15 USD, phí quản lý và dịch vụ là 3 - 5 USD mỗi m2, phần còn lại là lợi nhuận. Do phải thuê trọn gói cả tòa nhà với chi phí vốn hàng tháng bỏ ra không hề nhỏ, nên phải cho thuê lấp đầy 100% thì mới có lãi. Nếu tỷ lệ lấp đầy là 80% thì mới chỉ hòa vốn.

Ông Hải đánh giá, trong những năm tới, thị trường cho thuê văn phòng vẫn hứa hẹn nhiều tiềm năng nhờ Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với khu vực và thế giới. Nhà đầu tư khi thuê cao ốc rồi cho thuê lại sẽ có nhiều lợi thế do không mất chi phí đất, xây dựng và rút ngắn được thời gian thi công. Do đó, mô hình săn cao ốc để cho thuê vẫn cực kỳ hấp dẫn.

Săn nhà phố cho thuê nhà trọ cao cấp lợi nhuận 25%

Theo đánh giá của ông Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, trong 3 - 5 năm qua, tại các đô thị lớn, mô hình đầu tư phòng trọ cao cấp cho thuê được giới kinh doanh địa ốc ưa chuộng và mô hình này vẫn còn nhiều cơ hội tăng trưởng trong nửa thập niên tới.

Hiện, tại Tp.HCM, phòng trọ cao cấp tập trung lớn nhất tại các quận nội thành 1, 3, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận và Bình Thạnh. Nguồn cung phòng cho thuê cao cấp tại các khu đô thị mới như quận 2, 7 gồm: cho người Việt Nam thuê với giá khoảng 3 - 5 triệu đồng/tháng và cho người nước ngoài thuê với giá khoảng 5 - dưới 10 triệu đồng/tháng.

Loại phòng cho thuê phổ biến có diện tích 15 - 20m2, gần trung tâm và có giá khoảng 3,5 - 4,5 triệu đồng mỗi phòng một tháng trở lên. Mức giá này rẻ bằng một nửa so với căn hộ chung cư (nhờ diện tích nhỏ hơn) và đắt gấp đôi phòng trọ bình dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng). Bù lại, phòng trọ cao cấp cho thuê lại có vị trí khá thuận lợi, kết nối với khu trung tâm nhanh và dịch vụ tốt.

Nhà đầu tư cá nhân thuê nhà phố hẻm gần nội đô thành phố rồi bố trí để cho thuê lại. Phương án này có ưu điểm là vốn đầu tư ít, nhờ đó thu hồi vốn nhanh hơn đầu tư trực tiếp từ A đến Z (mua đất, xây nhà, vận hành cho thuê).

Thách thức của mô hình kinh doanh này là tìm nguồn cung (phòng ốc) và có nguồn cầu lớn (khách thuê). Nhà đầu tư có thể phải đầu tư thêm nội thất. Tuy nhiên, khoản tiền này được lấy lại một phần từ tiền đặt cọc của khách thuê. Giá cho thuê theo năm/ tổng giá trị đầu tư đạt khoảng 40% một năm. Tỷ lệ lấp đầy 70 - 80% thì nhà đầu tư hòa vốn. Tỷ lệ lấp đầy là 85 - 100% thì nhà đầu tư sẽ có lãi. Lợi nhuận bình quân hàng tháng có thể đạt 2 - 3% mỗi tháng tùy thuộc vào cách quản lý. Nếu vận hành tốt, lợi nhuận ước tính có thể đạt trên 25% một năm.