Thị trường bất động sản tạm hạ nhiệt vì giá quá cao

Giá bất động sản thời gian qua bị đẩy lên quá cao bởi đủ các lý do: tung tin đẩy giá... sốt; chủ đầu tư, đầu nậu đua giá... sốt; nguồn cung khan... sốt... Tuy nhiên, thị trường hiện đã hạ nhiệt vì sức chịu đựng có hạn.

Thị trường giảm nhiệt nhưng giá vẫn neo cao

Kế hoạch kinh doanh của một công ty bất động sản (bất động sản) tại Tp.HCM là bán ra khoảng 12.000 sản phẩm trong năm 2018, tuy nhiên vị lãnh đạo công ty này xác nhận kết quả chỉ đạt được 50%. Vị này cho rằng, nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư "chùn" tay là do giá căn hộ và nền đất đã ở mức quá cao, nếu xuống tiền sẽ không có lợi nhuận, còn người mua để ở cũng đành đứng ngoài vì không đủ tài chính.

Bàn về việc giá bất động sản hiện đang quá cao, ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty VNG REAL đưa ra một số phân tích. Trước hết, do chính quyền tiến hành thanh kiểm tra các dự án đất công nên hàng loạt hồ sơ dự án bị ách tắc trong năm qua; thứ hai, nguồn cung bị bóp nghẹt do quy định “100% đất ở hợp pháp mới được chỉ định làm chủ đầu tư”...

Cũng vì những lý do này, chỉ có một số ít các dự án đảm bảo đủ pháp lý ra hàng được chủ đầu tư chủ ý đẩy giá. “Mặc dù giá cao, thị trường giảm nhưng qua năm 2019 các chủ đầu tư vẫn sẽ duy trì mức giá như hiện nay mà không giảm xuống vì nguồn cung khan hiếm”, ông Trinh cho biết.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D, Công ty DKRA Việt Nam cũng thừa nhận giá nhà đất hiện đã khá cao, khiến người mua nhà gặp khó, nhất là người mua ở thực. Ông Hoàng nêu ví dụ: cách đây 4 - 5 năm, phân khúc căn hộ hạng C (bình dân) có giá khoảng dưới 18 triệu đồng/m2, đến năm 2017 đã lên ngưỡng mới là dưới 23 triệu đồng/m2. Từ năm 2018, mức giá của phân khúc này lại vọt lên từ 26 - 28 triệu đồng/m2. Giá bán phân khúc căn hộ hạng B (trung bình) trong năm 2014 dao động từ 20 - 30 triệu đồng/m2, thì năm 2018 cũng lên vùng mới, từ 25 - 35 triệu đồng/m2.

Với riêng phân khúc hạng sang, mức tăng giá thậm chí còn cao hơn, lên tới 250 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại thời điểm năm 2016 giá cao nhất ghi nhận ở dòng sản phẩm này là khoảng 150 triệu đồng/m2.

Với phân khúc đất nền, nếu trong năm 2017, giá một số dự án tại khu vực Đông Tăng Long (quận 9) khoảng từ 15 - 23 triệu đồng/m2, thì đến cuối năm vừa qua đã lên mức 25 - 37 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

“Sự giảm nhiệt thể hiện rõ nhất qua tiến độ bán hàng của nhiều dự án kéo dài hơn. Ví dụ 2016 - 2017 một dự án căn hộ mới với khoảng 500 căn có thể tiêu thụ trong khoảng 3 tháng thì sang 2018 việc bán hàng có thể kéo dài đến 6 tháng”, ông Hoàng nhận định.

Những rủi ro từ việc tăng giá ảo

Theo TS Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing (Trường đại học Kinh tế Tp.HCM), nếu coi năm 2014 là dấu mốc thị trường phục hồi thì từ đó đến nay, giá bất động sản đã tăng bình quân 40 - 50%, một số nơi thậm chí tăng 100%. Đáng nói là dù tình hình giao dịch khá chậm, nhưng không thấy chủ đầu tư nào có động thái giảm giá.

Ông Nghĩa phân tích thêm: “Tăng giá thời gian gần đây không phải do chi phí tăng mà tăng do chủ đầu tư thiết lập giá mà nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận. Một số dự án nhà liền thổ, một sản phẩm nhà đầu tư mới có 3 tháng lời vài trăm triệu, dựa vào đó chủ đầu tư đẩy giá tiếp. Khi mở bán dự án, chủ đầu tư thường tung một ít căn hộ ra thị trường để dò giá. Nếu thị trường chấp nhận, những đợt bán hàng tiếp theo giá sẽ tăng”.

Còn theo tính toán của TS Đinh Thế Hiển thì giá bất động sản hiện đã tăng thêm khoảng 30 - 50% so với năm 2012, trong khi mức tăng thu nhập của người dân chỉ từ 10 - 12%. Tuy nhiên, nhiều người vẫn lựa chọn bất động sản vì đây là kênh đầu tư tốt nhất hiện nay. Nhưng cũng vì thế, bất động sản đang dần lộ diện những rủi ro tiềm ẩn vì đó không phải giá trị thực. Thực chất, giá bất động sản đang cao hơn so với giá trị thật từ 20 - 30%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng phân tích, đã có nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp diễn ra trong năm 2017 và 2018 mà giới đầu nậu và cò đất là thủ phạm chính. Trong nhiều trường hợp, có thể đã có sự móc nối giữa nhóm này với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan.

"Họ cung cấp các thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới... để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường để trục lợi. Tuy nhiên, với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, hiện nay tình hình này đã được kiểm soát. Dù vậy, cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019", ông Châu đánh giá.

Bàn về phương án giúp hạn chế tăng giá, kích thích giao dịch tăng trở lại, ông Nguyễn Hoàng cho rằng các chủ đầu tư cần được nhà nước tạo điều kiện về pháp lý để ổn định nguồn cung, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua, nhất là với phân khúc căn hộ bình dân (hạng C). Về phía doanh nghiệp, cần chuẩn bị và tìm kiếm các quỹ đất phù hợp, có kế hoạch đầu tư với chi phí, quy hoạch, thiết kế phù hợp để sản phẩm có giá bán ổn định, phù hợp khả năng chi trả của người mua.