Thị trường bất động sản tiệm cận giá trị thực

Trong vòng 5 năm qua, chỉ số giá nhà ở trên thị trường bất động sản Hà Nội đã có sự sụt giảm đáng kể. Diễn biến này phản ánh thị trường đang bắt đầu hướng tới sự ổn định, ngày càng sát với giá trị thực hơn sau khi trải qua giai đoạn 'sốt nóng'.

Chỉ số giá nhà giảm đáng kể...

Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố Báo cáo chỉ số giá nhà ở chung cư trên thị trường BĐS Hà Nội quý IV/2016. Theo đó, khảo sát được thực hiện tại các quận: Ba Đình, Cầu Giấy, Tây Hồ, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hà Đông, Hoàng Mai, Long Biên, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm. Thành phần khảo sát gồm chung cư cao cấp, trung cấp và bình dân, lấy quý I/2011 làm thời điểm gốc để so sánh (riêng quận Hai Bà Trưng là quý IV/2013); thang điểm tại thời điểm gốc được tính là 100%.

Kết quả, chỉ số giá nhà ở chung cư tại Hà Nội đã có sự sụt giảm đáng kể trong 5 năm qua. Kết quả này phản ánh đúng diễn biến của thị trường khi chuyển từ giai đoạn 'sốt nóng' vào năm 2011 sang giai đoạn 'đóng băng' vào năm 2012-2013. Mặc dù thị trường bắt đầu có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2014, sau đó tương đối ổn định trong năm 2015-2016, nhưng chỉ số giá vẫn trong xu hướng giảm nhẹ. So với thời điểm gốc thì Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm là hai khu vực có chỉ số giá nhà ở giảm mạnh nhất. Theo đó, chỉ số giá chung cư trung cấp tại quận Bắc Từ Liêm thời điểm quý IV/2016 chỉ còn 73,69%, trong khi chung cư trung cấp tại quận Nam Từ Liêm còn 74,47% và cao cấp còn 75,97%. Một chỉ số tương đồng nữa được ghi nhận tại phân khúc trung cấp tại quận Hoàng Mai với 75,27%.

Trong số các quận trung tâm cũ được khảo sát, Hai Bà Trưng là quận duy trì ổn định với chỉ số giá quý IV/2016 tại phân khúc trung cấp là 97,72%, giảm khoảng hơn 2% sau 3 năm được khảo sát. Tại quận Ba Đình chỉ số này là 84,45%, gần như giữ nguyên không thay đổi trong cả năm 2016 và giảm xấp xỉ 4% so với quý I/2015. Có điểm phần trăm thấp hơn một chút là chỉ số giá chung cư trung cấp tại quận Đống Đa quý IV/2016 với 79,23%, cũng giữ ổn định trong năm 2016 và giảm khoảng 3% so với quý I/2015.

Cũng theo báo cáo, chỉ số giá nhà ở tại một số khu vực tăng cao hơn so với đầu năm 2015. Cụ thể, là phân khúc chung cư cao cấp tại quận Thanh Xuân, quý IV/2016 đạt 95,50%, tăng khoảng 1,5% so với quý I/2015; phân khúc chung cư trung cấp tại quận Tây Hồ đạt 87,25%, tăng khoảng 1,25%; phân khúc chung cư cao cấp quận Tây Hồ đạt 80,22%, tăng hơn 2%; phân khúc chung cư bình dân quận Hoàng Mai đạt 85,77%, tăng gần 3%.

Mặc dù chỉ số giá nhà giảm trong 5 năm qua nhưng 2 năm gần đây, khu vực quận Cầu Giấy lại khá ổn định, với chỉ số giá dao động trong khoảng 88-89% ở phân khúc trung cấp, 78-79% ở phân khúc cao cấp; trong khi quận Hà Đông trên dưới 79% và quận Long Biên 85-86%.

Ổn định trong năm 2017

Chọn khoảng thời gian khảo sát dài hơn, báo cáo chỉ số giá của Công ty TNHH Savills Việt Nam lấy quý I/2009 làm thời điểm gốc và dùng thang điểm 100. Nếu so sánh với quý II-2011 - thời điểm giá bất động sản cao nhất, đạt xấp xỉ 140 điểm thì hiện tại giá BĐS đã giảm xuống còn 104,3 điểm. Còn nếu so với cùng kỳ năm 2015 thì chỉ số giá cũng giảm 3,9 điểm. Tuy nhiên, báo cáo này đánh giá, từ giữa năm 2014, chỉ số giá nhà ở tương đối ổn định. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường đạt khoảng 31%, giảm khoảng 9% so với cùng kỳ năm 2015. Trong đó, phân khúc chung cư trung cấp có lượng bán ra lớn nhất trong 7 quý gần đây, chiếm tới 44% thị phần. Về thị trường trong năm 2017, báo cáo này đánh giá, thị trường BĐS sẽ tiếp tục duy trì ổn định cho dù nguồn cung tương lai lớn, tập trung vào phân khúc hạng trung và nhà ở giá rẻ, chủ yếu ở các quận Hoàng Mai, Thanh Xuân và Hà Đông.

Việc sụt giảm của chỉ số giá nhà ở trên thị trường BĐS trong 5 năm qua được đánh giá là xu hướng tích cực, phản ánh thị trường đang hướng vào sự ổn định, đúng với giá trị thực sau khi trải qua giai đoạn 'sốt nóng' và 'đóng băng'. Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam nhận xét, thị trường BĐS đã vượt qua giai đoạn khó khăn và đang dần hồi phục. Năm 2017 sẽ là thời của phân khúc nhà ở giá rẻ, phù hợp với sức thanh toán của thị trường, nhu cầu của đại đa số người dân, hướng tới thị trường BĐS lành mạnh, bền vững.

Đánh giá về giai đoạn vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà nhận định, với việc tái cấu trúc thị trường gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, thị trường BĐS sau quãng thời gian dài trầm lắng đang dần hồi phục tích cực, và giữ vững sự ổn định này trong năm 2016. Tuy nhiên, hiện thị trường vẫn tồn tại sự mất cân đối nguồn cung, nhà ở cao cấp và một số sản phẩm nghỉ dưỡng dư thừa nhưng lại rất thiếu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Do đó, qua phân tích một số yếu tố kinh tế - xã hội chủ yếu có thể tác động đến thị trường BĐS, dự báo thị trường BĐS trong năm 2017 sẽ tiếp tục xu hướng tăng trưởng ổn định, khả năng biến động lớn gần như không có.

Tuy nhiên xét về dài hạn, cần theo dõi chặt chẽ, kịp thời, đánh giá đúng tình hình diễn biến thị trường để đưa ra các chính sách tín dụng, tài khóa hợp lý, linh hoạt theo hướng vừa bảo đảm nguồn vốn trung, dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ mà thị trường có nhu cầu cao, vừa kiểm soát tốt nguồn vốn đổ vào phân khúc BĐS cao cấp, rà soát hạn mức tín dụng hợp lý đối với các dự án khu nghỉ dưỡng… nhằm bảo đảm hiệu quả đầu tư, tránh gia tăng nợ xấu.