Thua lỗ nặng vì mua bán nhà chạy lãi suất ngân hàng

Vay 4,5 tỷ đồng để mua căn nhà phố mặt tiền trị giá 7 tỷ đồng tại quận Gò Vấp, Tp.HCM, bà Thùy đang "méo mặt" vì phải bán lỗ do việc kinh doanh gặp khó khăn cần vốn xoay sở.

Bà Thùy cho biết, gia đình vay 4,5 tỷ đồng vì mục đích chỉnh trang căn nhà mới mua thật hoành tráng, số tiền còn lại đầu tư hai cửa hàng bán lẻ ở trung tâm Tp.HCM. Sở dĩ bà đầu tư vào thiết kế, nội thất để nâng cấp căn nhà vì thông tin tuyến đường này sẽ được mở rộng, có thể kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Mỗi tháng, bà phải trả số tiền lãi và nợ gốc cho khoản vay xấp xỉ trăm triệu đồng. Khi việc kinh doanh thuận lợi gia đình có thể gồng gánh dễ dàng. Nhưng năm 2016 buôn bán khó khăn, kinh doanh thua lỗ, bà đành rao bán căn nhà phố để giảm áp lực lãi vay.

Tuy nhiên, việc chào bán gấp căn nhà đang thế chấp đã khiến gia chủ bị lép vế khi thương lượng với khách mua. Người đến xem nhà thường đề nghị mua ở mức giá thấp hơn giá trị được thẩm định trước đó. Ban đầu, bà Thùy chào giá kỳ vọng 7,2 tỷ đồng và chấp nhận thương lượng. Nhưng sau một thời gian rao bán không thành công, bà đành hạ xuống còn 6,5 tỷ đồng và vẫn rơi vào cảnh chờ khách xem xét. Bà Thùy bộc bạch, phải chạy lãi suất mỗi tháng khiến tôi càng bị bức bách phải bán nhà nhanh nhưng bán lỗ bạc tỷ thì xót ruột quá nên cứ thương lượng, rơi vào vòng lẩn quẩn mãi.

Có kinh nghiệm hơn 2 thập niên hoạt động trong lĩnh vực tài chính, đầu tư bất động sản tại Tp.HCM, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho hay, trường hợp của bà Thùy gần như chắc chắn phải chịu lỗ. Nhẹ thì mất 500-700 triệu đồng, nặng thì có thể mất bạc tỷ do cách tính toán suất đầu tư đã sai ngay từ đầu.

Theo ông Quang, vay vốn mua bất động sản có 2 loại phổ biến. Loại thứ nhất mua căn nhà đầu tiên với mục đích để ở là chính, giá trị căn nhà thấp, thường dưới 2 tỷ đồng, khả năng vay an toàn là 50%. Những trường hợp này vẫn có thể chấp nhận mức vay lên đến 70% do tổng dòng tiền vay không quá lớn.

Loại thứ hai là vay để mua căn nhà vì mục đích đầu tư sinh lời trên chính tài sản hoặc dùng nguồn vốn đầu tư thêm một kênh khác, thông thường dòng tiền vay này khá lớn, trung bình 3-5 tỷ đồng hoặc nhiều hơn. Trường hợp này ngưỡng vay an toàn là dưới 50%, nếu vay vượt ngưỡng là đặt cược vào may rủi.

Ông Quang phân tích, bà Thùy đã vay đầu tư bất động sản vượt ngưỡng an toàn cho phép, khoản vay ước tính chiếm trên 60% giá trị căn nhà. Nếu kỳ vọng mở đường tăng giá nhà phố thì cần phải chờ thêm thời gian trong khi bà cần bán gấp đã chệch mục tiêu đầu tiên. Bên cạnh đó, khoản lãi suất và nợ gốc phải trả hàng tháng không có dòng tiền ổn định gánh vác mà lệ thuộc vào nguồn thu từ việc kinh doanh buôn bán bấp bênh, cũng đã chệch mục tiêu kế tiếp.

Theo chuyên gia này, giải pháp cho bà Thùy là cân nhắc giữa việc bán lỗ với việc trả lãi suất hàng tháng, xem xét phương án nào thiệt hại nặng hơn. Bà Thùy cần tỉnh táo chọn lựa đáp án ít rủi ro nhất. Nếu cứ chờ thương lượng trong khoảng thời gian dài, chi bằng chấp nhận bán cắt lỗ để tránh lãi suất ăn mòn hết căn nhà.

Ông Quang nhấn mạnh, nên tránh để xảy ra kịch bản bán càng chậm lại càng bị ép giá, trong khi lãi suất hàng tháng vẫn phải trả thì lỗ chồng lỗ.