TTBĐS tháng 11/2016: Hiện tượng tăng giá cục bộ và sự chuyển hướng của giới đầu tư

Trong cuộc chạy đua nước rút cuối năm, tháng 11, thị trường bất động sản (TTBĐS) tiếp tục chứng kiến cuộc đổ bộ ồ ạt của nguồn cung căn hộ trung và cao cấp. Dù lép vế so với 2 “người anh em” trên, chung cư bình dân vẫn khuấy động thị trường với các vấn đề liên quan đến chính sách, nguồn cung. Trong bối cảnh BĐS ấm lên, hiện tượng tăng giá cục bộ cuối năm diễn ra như một quy luật tất yếu.

Căn hộ trung – cao cấp: áp đảo nguồn cung

Tháng 11, căn hộ trung và cao cấp tiếp tục đổ bộ ồ ạt vào thị trường nhà ở. Hàng chục dự án tiếp tục được bung hàng hoặc mở bán mới. Theo nghiên cứu của Jones Lang Lasalle Việt Nam, tính riêng trong quý IV/2016, Tp.HCM có ít nhất 9.000-12.000 căn hộ mới được chào bán. Con số tương tự ở Hà Nội dự kiến là 11.000 căn. Trong đó, phân khúc trung và cao cấp chiếm đến hơn 70% tổng cung.

Đáng chú ý, cuộc bung hàng rầm rộ ở Hà Nội và Tp.HCM đều có điểm nhấn là phía Nam thành phố. Đây là những khu vực đang có sự phát triển đồng bộ hạ tầng giao thông. Đón sóng hạ tầng, BĐS khu Nam được kích hoạt mạnh mẽ.

Phía Nam Hà Nội với đường Tam Trinh mở rộng và dự án xây dựng tuyến đường Minh Khai – Vĩnh Tuy – Yên Duyên chứng kiến sự bung hàng của hàng loạt dự án như Park View Tower, Aqua Bay Sky Residences, Sunshine Palace, Eco-Green City, Gamuda Gardens, Imperial Plaza…

Từng khá yên ắng trong năm 2015, thế nhưng các tháng cuối năm 2016, phía Nam Tp.HCM bùng nổ với hàng loạt như Officetel Luxcity, The PegaSuite, Park Vista, Nine South estates, Saigon South Residences, Jamona Golden Silk…

Bên cạnh đó, phía Tây Hà Nội và phía Đông Tp.HCM vẫn là những điểm nóng của thị trường trong thời kỳ BĐS khởi sắc. Tháng 11, phía Tây Hà Nội kéo dài danh sách nguồn cung phân khúc trung – cao cấp với Seasons Avenue, Mulberry Lane, Dolphin Plaza, Foresa Villa, Goldmark City, Central Field, ParkCity Hanoi, Vinhomes Gardenia… Phía Đông Tp.HCM là Centana Thủ Thiêm, Diamond Island, The Eastern…

Tăng giá cục bộ và manh nha đầu tư thứ cấp

Tâm lý mua nhà cuối năm đã dẫn đến hiện tượng tăng giá cục bộ. Thị trường BĐS Tp.HCM và Hà Nội chứng kiến sự tăng giá đồng loạt ở chung cư, đất nền, nhà phố, biệt thự liền kề…

Dù lép vế so với căn hộ trung – cao cấp về nguồn cung và tỷ suất sinh lợi nhưng căn hộ tầm trung có sự tăng giá mạnh. Mức tăng thể hiện rõ ở những dự án sắp bàn giao hoặc đã hoàn thành. Cụ thể, giá thứ cấp của Tanbuilding Sơn Kỳ tăng 6 triệu đồng/m2 so với giá được chào bán năm 2015 là 12,5 triệu/m2, Sunrise Tower (Thủ Đức) có giá chào bán14- 15 triệu/m2 nay đã tăng lên 18-20 triệu/m2, The Art (quận 9) từ 17 triệu/m2 tăng lên 20 -25 triệu/m2, Hưng Ngân Garden (quận 12) được rao bán với giá 18 triệu/m2 so với giá ban đầu của chủ đầu tư là 13 triệu/m2.

Thị trường đất nền khu Nam Tp.HCM với các quận 7, quận 8, huyện Nhà Bè và khu Đông Tp.HCM với quận 9, quận 2, Thủ Đức có mức tăng giá từ 10-20%, tùy vị trí. Trong đó, giá đất nền của Q.9 có phần tăng nhanh và mạnh hơn Q.2, Thủ Đức.

Dù không sôi động như khu Nam và khu Đông nhưng phía Tây Tp.HCM ghi nhận sự tăng giá mạnh của nhà phố dự án với mức tăng lên tới 50 -100% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, đất nền tại phía Tây Hà Nội như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm có mức tăng từ 5-8%. Phân khúc căn hộ, tùy từng dự án có mức tăng từ 4-8%.

Thời điểm cuối năm, đất nền Đồng Nai, Long An thu hút đông đảo các nhà đầu tư nhỏ, lẻ. Vị trí gần kề Tp.HCM, hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư khiến đất nền hai tỉnh trên tăng giá chóng mặt. Các khu vực như Nhơn Trạch, Biên Hòa, Trảng Bom, Long Thành (Đồng Nai), Đức Hòa (Long An), giá bán tăng trung bình từ 2-4 triệu/m2.

Hiện tượng tăng giá cục bộ cuối năm đã dẫn đến hiện tượng đầu cơ ở 1 số phân khúc. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại các dự án chung cư mở bán, nhà đầu tư mua chiếm 30 – 40%. Trong khi đó, đối với dự án đất nền thì giao dịch của nhà đầu tư chiếm khoảng 60 – 70%. Việc nhà đầu tư “găm hàng” khiến giá BĐS tiếp tục bị đẩy lên cao.

Cuộc chuyển hướng của giới đầu tư

Trước sự áp đảo của chung cư trung và cao cấp, thị trường đứng trước nguy cơ lệch pha cung cầu. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Hà trong lần trả lời phỏng vấn báo giới gần đây đã cảnh báo về nguy cơ dư thừa nguồn cung cao cấp, trong khi 70% nhu cầu của thị trường là nhà bình dân, giá rẻ.

Trước thực tế đó, nhiều ông lớn trong ngành BĐS vốn “trung thành” với sản phẩm trung – cao cấp đã chuyển hướng sang làm nhà giá rẻ. Một số cái tên tiêu biểu cho sự chuyển hướng này có thể kể đến Him Lam, Nam Long, Kiến Á, Gia Hòa, C.T Group, Hưng Thịnh… Một số đại gia ngoại cũng “bước” vào cuộc như Global, NHO, Hankyu Rea…

Các dự án nhà giá rẻ tiêu biểu của các ông lớn trên có thể kể đến: Him Lam Phú An (Q.9), Flora Anh Đào (Q.9), Flora Fuji (Q.9), Citi Soho Cát Lái (Q.2), La Astoria (Q.2), Ihome Xa lộ Hà Nội, Lavita Garden, The Art Đỗ Xuân Hợp (Q.9), Heaven Riverview, Dream Home Palace, The Avila (quận 8), Prosper Plaza (quận 12)…

Tuy nhà bình dân tỷ suất sinh lợi ko cao nhưng hứa hẹn thanh khoản tốt khi chiếm tới 70% nhu cầu thực của thị trường. Thách thức lớn nhất của phân khúc này đến nay vẫn là các vấn đề về chính sách tín dụng.

Ngoài ra, thời điểm cuối năm, thị trường ghi nhận những biến động đáng chú ý ở phân khúc nhà ở xã hội (NOXH). Trước thực trạng nhiều khách hàng mua NOXH không thể hoàn tất giao dịch do vướng lãi suất thả nổi, Công ty CP Địa ốc Hoàng Quân chấp nhận trả phần lãi suất vượt quá 6% cho khách hàng của mình từ tháng 11/2016. Là đơn vị mà sản phẩm chủ chốt là NOXH, động thái này là bước tháo gỡ khó khăn cho khách hàng và cho chính mình của Hoàng Quân. Được biết, với số tiền giải ngân hơn 2.000 tỷ đồng, sẽ có trên 5.000 hồ sơ được hưởng ưu đãi từ chính sách.

Trong khi Chính phủ chưa “thu xếp” được dòng vốn cho NOXH thì mới đây, Thông tư 139/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính, hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, thuê đất đối với dự án NOXH sẽ có hiệu lực từ ngày 15/11. Theo đó, nhà nước sẽ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm cả quỹ đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng NOXH. Quy định mới này đồng nghĩa với việc các dự án NOXH sẽ giảm được nhiều khoản chi phí. Các sản phẩm có giá hợp lý sẽ đến được với người tiêu dùng. Nguồn cung và thanh khoản NOXH sẽ tăng lên.

Thúy An

(Tuổi trẻ Online)