Vay thế chấp sổ đỏ quá hạn - Xử lý thế nào?

Trả lời cho thắc mắc: Ngân hàng sẽ xử lý như thế nào khi khoản vay thế chấp bằng sổ đỏ đã quá hạn?

Hỏi: 

Mẹ chồng và chồng tôi cầm cố sổ đỏ để vay ngân hàng 500 triệu, đã quá hạn thanh toán là 2 tháng nhưng chồng tôi mới chỉ trả cho ngân hàng được 30 triệu. Vậy tôi muốn hỏi:

- Nếu chồng tôi không thể trả nợ thì ngân hàng sẽ xử lý như thế nào?

- Việc nợ quá hạn sẽ được ngân hàng tiến hành trong thời gian là bao lâu?

- Ngôi nhà mà chồng tôi đã cầm cố cố sẽ được xử lý ra sao?

Trả lời:

Về vấn đề cầm cố tài sản, khác với quy định của Bộ luật Dân sự 1995 quy định tài sản cầm cố chỉ là động sản, theo Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS), “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.” Ở đây, không có sự phân biệt tài sản là động sản hay bất động sản nhưng có sự phân biệt giữa việc chuyển giao tài sản hay không chuyển giao tài sản. Trong trường hợp gia đình bạn không chuyển giao căn nhà đó cho bên ngân hàng thì được coi là thế chấp sổ đỏ chứ không phải cầm cố.

Theo quy định tại Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Về vấn đề trả nợ của gia đình bạn:

Theo quy chế cho vay hiện hành của Ngân hàng Nhà nước, khi đến kì hạn trả nợ gốc và lãi, nếu khách vay không trả đúng hạn và không được điều chỉnh kì hạn nợ vay hoặc không được gia hạn nợ thì tổ chức tín dụng chuyển toàn bộ số nợ còn lại sang nợ quá hạn. Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định này để đưa việc tính nợ quá hạn tại các ngân hàng theo đúng thông lệ quốc tế, giúp phản ánh đúng thực trạng chất lượng tín dụng.

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn, nếu trong hợp đồng tín dụng không có thỏa thuận về thời gian chậm trả tiền và cũng không có văn bản đề nghị gia hạn nợ hoặc nếu ngân hàng nơi cho gia đình bạn vay không cho phép điều chỉnh kỳ hạn nợ vay hoặc không được gia hạn nợ thì toàn bộ số nợ (nợ gốc và lãi) đều được chuyển sang số nợ quá hạn và áp mức lãi suất tối đa bằng 150% lãi suất cho vay trong hạn.

Về việc nợ quá hạn sẽ được ngân hàng tiến hành trong thời gian bao lâu? 

Khi các khoản nợ quá hạn, nợ khó đòi xẩy ra, ngân hàng phải tìm biện pháp thích hợp để xử lý. Có hai biện pháp cơ bản để giải quyết tình trạng đó, đó là biện pháp khai thác và biện pháp thanh lý các tài sản đảm bảo cho khoản vay của khách. Trong thực tế, việc áp dụng phương pháp nào là tuỳ thuộc vào quan điểm của từng ngân hàng, và thái độ, sự cố gắng của khách trong việc trả nợ ngân hàng. Vì vậy, không có một thời gian cụ thể cho việc ngân hàng nơi gia đình bạn vay vốn sẽ tiến hành xử lý nợ quá hạn, không thể trả được của gia đình bạn.

Ngôi nhà đã cầm cố sẽ được xử lý ra sao?

Như đã nói ở trên, các ngân hàng sẽ linh động trong cách xử lý, tuy nhiên, thường có một trong hai cách sau được áp dụng: Biện pháp khai thác hoặc thanh lý ngôi nhà.

* Biện pháp khai thác (chủ yếu chỉ áp dụng với doanh nghiệp, có khả năng khôi phục kinh doanh để trả nợ).

Đây là biện pháp cũng được nhiều ngân hàng lựa chọn áp dụng trong việc giải quyết các khoản nợ quá hạn, nợ khó đòi. Thực chất của phương pháp này, chính là việc ngân hàng tạo điều kiện để người nợ có thời gian để khác phục các khó khăn, làm ăn hiệu qủa và trả nợ ngân hàng nhanh nhất. Dĩ nhiên khi áp dụng phương pháp này ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có tinh thần trách nhiêm cao, có phương án thích hợp để trả nợ cho ngân hàng. Để thực hiện phương pháp này ngân hàng có thể thực hiện một số công việc sau :

+ Ngân hàng hướng dẫn người vay trên nhiều khía cạnh nhằm tác động đến khả năng tạo ra và thu được lợi nhuận. Ngân hàng có thể điều chỉnh hợp đồng tín dụng, gia hạn nợ, giảm quy mô hoàn trả trước mắt, hoặc cho vay thêm vốn để khách hàng có những phương thức sản xuất nhất định, thu hồi vốn.

+ Nếu nguyên nhân của các khó khăn là do các rủi ro thiên tai, hoả hoạn dẫn đến khách hàng không trả được nợ hoặc trả không đủ, không đúng hạn..vv thì ngân hàng có thể gia hạn nợ, điều chỉnh hợp đồng cho vay như chuyển khoản nợ sang thành cho vay trung hạn, buộc khách hàng bổ xung thêm tài sản cầm cố thế chấp để ngân hàng tăng thời hạn cho vay.

Tuy nhiên khi áp dụng biện pháp này cần chú ý: Tài sản cầm cố thế chấp thuộc quyền sở hữu hợp pháp của khách hàng nhằm có cơ sở để thanh lý tài sản sau này.

* Biện pháp thanh lý các tài sản đảm bảo của khoản vay :

Trong trường hợp ngân hàng thấy rằng việc tổ chức khai thác là không tiện lợi, không có hy vọng thu hồi được nợ thì ngân hàng sẽ áp dụng biện pháp thanh lý nhằm thu được nợ từ khách hàng. Biện pháp thanh lý được thực hiện khi người đi vay không sẵn lòng chi trả , có các hành động trốn tránh trách nhiệm, lừa đảo, tình hình tài chính là không thể cứu vãn được.

+ Đối với các khoản vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp, mà các tài sản này ngân hàng có đủ giấy tờ hợp pháp và có thể phát mại theo quy định của luật pháp để thu nợ thì có thể chuyển tài sản thế chấp đó sang trung tâm bán đấu giá tài sản, hoặc xiết nợ đưa vào sử dụng, hoặc đem góp liên doanh ..vv. Tuy nhiên Trong thực tế có nhiều khách hàng gian lận trong việc khai báo giá trị tài sản thế chấp mà ngân hàng không phát hiện ra nhất là tình trạng dùng một tài sản thế chấp cho nhiều khoản vay ở các ngân hàng khác nhau ..vv thì ngân hàng có thể phát mại tài sản song phải chờ quyết định phân chia số tiền ngân hàng được nhận.

Như vậy, có thể nói trong trường hợp gia đình bạn, nếu hoàn toàn không còn khả năng trả nợ thì ngân hàng sẽ áp dụng cách thứ hai là thanh lý tài sản cầm cố. Tức là ngân hàng sẽ phát mại ngôi nhà của gia đình theo quy định của luật pháp để thu nợ thì có thể chuyển tài sản thế chấp đó sang trung tâm bán đấu giá tài sản, hoặc xiết nợ đưa vào sử dụng, hoặc đem góp liên doanh…