Bạn có đủ điều kiện được vay mua nhà trả góp?

Trong khi chính sách cho vay mua nhà trả góp là rất khác nhau tùy theo từng ngân hàng và chương trình cho vay bạn chọn, thì quy trình duyệt cấp vốn vay về cơ bản là khá giống nhau cho mọi khách vay mua nhà. Tổ chức cho vay mua nhà sẽ xem xét các yếu tố dưới đây để xác định xem có thể cấp vốn cho bạn hay không:

 

 

Báo cáo tín dụng

 

Nếu bạn chưa có lịch sử tín dụng, hãy lưu ý giữ gìn lịch sử tín dụng của mình để khi cần bạn có thể tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng một cách nhanh chóng dễ dàng.

Nếu bạn đã có quan hệ tín dụng, trước khi đi vay mua nhà bạn nên xem lại lịch sử tín dụng của mình có gì không tốt hay không.

Bạn đã từng:

 

- Chậm hoặc không thanh toán tiền trả góp hàng tháng: thường vài tháng liên tục trở lên?

 

- Chậm hoặc không thanh toán các khoản nợ thẻ tín dụng?

 

- Mất khả năng thanh toán nợ vay dẫn đến tài sản thế chấp bị tịch biên, phát mãi?

 

- Bị kiện ra toà do không thanh toán nợ với người khác hoặc doanh nghiệp khác?

 

Nếu bạn đã bị báo cáo nợ xấu trong 02 năm gần đây, gần như bạn sẽ có 0% cơ hội được duyệt hồ sơ vay vốn, dù tốn thời gian và chi phí “bôi trơn” cũng vẫn không vay được.

 

Thời gian làm việc

 

Tính ổn định trong công việc của bạn là mối quan tâm hàng đầu của tổ chức cho vay. Thông thường, thâm niên công tác chỉ ra cho ngân hàng thấy rằng bạn có công việc và nguồn thu nhập ổn định. Nếu có những đứt gãy trong quá trình làm việc nhưng tình trạng việc làm vẫn đảm bảo tính liên tục, hoặc thay đổi công việc là để có thu nhập tốt hơn, được thăng chức cao hơn thì bạn đừng ngần ngại cung cấp chứng từ cho ngân hàng để tạo thêm nhiều niềm tin.

 

Thu nhập và chi phí

 

Khi bạn trình đơn đề nghị vay mua nhà, bạn được yêu cầu chứng minh nguồn thu nhập của mình trong 2 năm gần nhất. Thông thường, ngân hàng yêu cầu bạn cung cấp hợp đồng lao động chứng minh công việc của bạn là liên tục trong 2 năm gần nhất, cộng với bảng sao kê ngân hàng (hoặc bảng lương) 6 tháng lương gần nhất. Tổ chức cho vay rất quan tâm tới tính ổn định trong thu nhập của bạn. Nếu phần lớn thu nhập của bạn là đến từ nguồn thiếu ổn định như tiền thưởng, hoa hồng... bạn cần trao đổi với ngân hàng để chứng minh sự đáng tin cậy của những nguồn thu nhập này. Trong một số trường hợp đặc biệt, ngân hàng có thể yêu cầu bạn cung cấp thông tin tài khoản tiết kiệm hay đầu tư của bạn để phân tích dòng tiền (các khoản lợi tức, cổ tức, tiền lãi...) trong 2 năm gần nhất.

 

Bên cạnh nguồn thu, ngân hàng cũng muốn xem các khoản chi hàng tháng của bạn (các khoản vay nợ, thẻ tín dụng...). Bạn nên nhớ rằng việc sử dụng thẻ tín dụng như thế nào có thể ảnh hưởng tới khả năng vay mượn của bạn.

 

Tỷ suất nợ trên thu nhập 

 

Một trong những yếu tố quan trọng nhất trong quy trình duyệt cấp vốn vay là tỉ lệ nợ trên thu nhập (DTI), Chỉ số này so sánh thu nhập gộp (trước thuế) hàng tháng của bạn với tổng nợ phải trả hàng tháng của bạn để xác định xem bạn có đủ khả năng đi vay một khoản mới hay không. Hầu hết các ngân hàng đều không cho vay nếu tỷ suất DTI của bạn cao hơn 43%, và còn có nhiều ngân hàng còn đòi hỏi một tỷ lệ thấp hơn nữa.

 

Tài sản cá nhân

 

Tài sản cá nhân của bạn bao gồm tài khoản ngân hàng, chứng khoán, trái phiếu, sổ tiết kiệm, hợp đồng bảo hiểm và các tài sản cá nhân khác. Các loại tài sản này được gọi là phương tiện tài chính khẩn cấp, chúng giúp bạn chỉ cho ngân hàng thấy rằng bạn có thể đảm bảo khả năng trả nợ trọng trường hợp bị thất nghiệp hay thời điểm khó khăn trong cuộc sống.

 

Vốn đối ứng

 

Số vốn đối ứng ngân hàng đòi hỏi từ bạn tùy thuộc vào chương trình vay vốn bạn chọn. Thông thường bạn phải chuẩn bị sẵn một món tiền chiếm từ 10-30% giá trị tài sản bạn sắp mua. Đối với khoản vay thông thường, 30% là số tiền phổ biến, trong khi các khoản vay ưu đãi có thể chỉ yêu cầu 10%.

 

Sơ duyệt năng lực vay vốn

 

Sơ duyệt khả năng vay vốn có nghĩa là quá trình bạn chuẩn bị những thông tin cơ bản về năng lực tài chính để sẵn sàng đi gặp ngân hàng. Thông tin này cung cấp cho tổ chức cho vay cái nhìn tổng thể về những nguồn thu nhập, các khoản nợ hiện tại, tài sản cá nhân, số CMTND... Ngoài ra, bạn cũng có thể phải cung cấp số BHXH, các danh mục đầu tư tiết kiệm... Tiếp theo, ngân hàng sẽ kiểm tra báo cáo tín dụng (CIC) và tính toán xem có thể cho bạn vay được bao nhiêu tiền, từ chối hay tiếp tục cho bạn vay. Thủ tục sơ duyệt vay vốn sẽ không thể hoàn thành nếu bạn không cung cấp đầy đủ các thông tin cần thiết.

 

Mục đích của việc sơ duyệt vay vốn là để giúp bạn "liệu cơm gắp mắm" hiệu quả trong quá trình tìm mua một căn nhà mơ ước cho gia đình. Khi bạn thực hiện xong thủ tục này, một số ngân hàng có thể cung cấp cho bạn một "bản sơ duyệt năng lực vay vốn", nó cho phép nhân viên BĐS hoặc người bán nhà thấy rằng bạn là loại khách hàng "cưỡi ngựa xem hoa" mà là người có ý định mua nhà nghiêm túc.

 

Bản tạm duyệt cho vay

 

Bản tạm duyệt cho vay và Sơ duyệt năng lực vay vốn rất khác nhau:

 

- Sơ duyệt năng lực vay vốn: là thủ tục dựa trên các thông tin bạn cung cấp (thông tin sơ cấp), và ngân hàng tính toán vài công thức căn bản để xác định sơ bộ xem bạn có thể vay vốn được không. Để xác định % thành công của hồ sơ vay vốn, bạn có thể sử dụng công cụ tính toán của Topbank.vn. Công cụ này có thể tiết kiệm cho bạn nhiều thời gian và chi phí giao dịch.

 

Hạn chế của sơ duyệt năng lực vay vốn là ngân hàng đánh giá năng lực vay vốn của bạn dựa trên những gì bạn nói, và các thông tin đó chưa được xác minh một cách đầy đủ (dựa trên các chứng từ và quy trình điều tra). Do đó, trong mắt người bán nhà và công ty BĐS thì bạn vẫn chưa phải là khách hàng "xịn", trừ phi bạn có trong tay bản tạm duyệt cho vay (hứa cho vay)

 

- Bản tạm duyệt cho vay: Trước tiên, bạn phải trình đơn đề nghị vay vốn, đồng thời cung cấp các chứng từ như phiếu lương, bảng sao kê, hợp đồng lao động (thông tin thứ cấp)... Sau đó, cán bộ duyệt vay sẽ kiểm tra báo cáo tín dụng, phân tích các khoản nợ của bạn. Tới lúc này, nếu đơn đề nghị vay vốn của bạn đáp ứng được các tiêu chí tín dụng, bạn sẽ được cấp một "bản tạm duyệt cho vay". Bước tiếp theo, bạn sẽ kiếm tra xem tài sản bạn sắp mua có nằm trong chính sách cho vay của ngân hàng hay không, nếu có thì bạn đang tiến những bước rất gần đến giai đoạn giải ngân cuối cùng.

 

Một số kinh nghiệm vay mua nhà khác

 

Sơ duyệt năng lực vay vốn và bản tạm duyệt cho vay đều không phải là bước cuối cùng trong quy trình duyệt cấp vốn vay. Ngân hàng có thể yêu cầu bạn cung cấp một số chứng từ cập nhật nhất (báo cáo tín dụng, sao kê lương, biên bản định giá tài sản...) trước khi ra quyết định cho vay cuối cùng.

 

Trong thời gian vay mua nhà, bạn hãy duy trì tình hình tài chính của mình nguyên trạng. Nghĩa là bạn không nên mở một tài khoản mới, mua sắm những món đồ đắt tiền bằng thẻ tín dụng, vay thêm khoản mới, hoặc thay đổi công việc... Mọi thay đổi đáng kể liên quan đến nguồn thu nhập, tài sản, nợ nần có thể khiến bạn bị ngân hàng từ chối.

 

Khi được duyệt một hạn mức tín dụng nào đó không có nghĩa là bạn nên mua sắm tối đa số tiền đó. Còn có nhiều khoản chi phí phi tín dụng khác bạn chưa thể trù liệu hết (tiền sửa chữa bổ sung các hạng mục công trình, phí bảo hiểm...) nên tốt nhất bạn nên để dành 1 khoản để giải quyết cho các chi phí phát sinh đó.